住宅ローンのシミュレーションは「返せる額」がポイントになる

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ローン ro シュミ

住宅購入を実現するためには、購入するための予算を算出しなければなりませんが、自身で計算するのは大変です。
そのようなときは、住宅シミュレーションを使えば購入予算を簡単に確認することが可能です。
手軽に住宅ローンの試算をしてくれる便利な住宅ローンシュミレーターですが、その試算は本当に正しいのでしょうか?
こちらでは、「住宅ローンシミュレーション」する時の注意点やコツ、さらには「住宅ローンシミュレーション」の説明などをまとめています。
「住宅ローンシミュレーション」の試算結果で見当違いしないように、ぜひチェックしてみてください。

「住宅ローンシミュレーション」の試算結果での見当違い

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住宅購入する際に、「住宅ローンシミュレーション」を利用して、「購入予算の算出」や「住宅ローンの比較」を行う方は多いと思います。
しかし、住宅ローンのことをきちんと理解しないまま「住宅ローンシミュレーション」を利用すれば、見当違いの試算結果から住宅ローンを選んでしまったり、予算を立てることになってしまいます。
次に、そのようなことが起きないように、「住宅ローンシミュレーション」の注意点を解説していきます。

銀行の種類によって変わってくる金利と手数料

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住宅ローンのときに銀行で発生する手数料には、「事務手数料」と「保証料」がありますが、これらは銀行の種類によって仕組みが異っているために金額は違ってきます。
銀行の種類によって、どのくらいの違いがあるのか見てみましょう。

【メガバンク・地方銀行・信用組合の場合】
・保証料 金利+0.2%
・事務手数料 3万円(税別)
【ネット銀行の場合】
・保証料 無料
・事務手数料 2.0%(税別)

「メガバンク・地方銀行・信用組合の場合」をみると、「保証料 金利+0.2%」なっています。
たかが0.2%と思うかも知れませんが、3,000万円の借り入れをした場合の金額は、なんと150万円~200万円にもなってしまうのです。
さらに保証料は「一括前払い」で契約時に支払うケースが多々ありますので、事前に確認しておきましょう。

審査によって変わる場合

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金利は、借入金額によって異なることは知られていますが、審査によっても適用金利が変わってくる場合もあります。
実際に、三菱UFJ銀行(2019年9月9日現在)の場合を見てみます。
【ずーっとうれしい金利コース(金利はすべて年率)】

適用金利  店頭表示金利
変動(毎月型・年2回型) 0.625%~0.775% 2.475%
固定1年     1.00%~1.15% 2.85%
固定2年 1.10%~1.25% 2.95%
固定3年 1.09%~1.24% 2.94%
固定5年   1.40%~1.55% 3.25%
固定7年  1.45%~1.60% 3.30%
固定10年   1.34%~1.49% 3.19%
固定15年 2.35%~2.50% 4.20%
固定20年  2.59%~2.74% 4.44%

住宅ローン 金利一覧|三菱UFJ銀行 参照
固定1年 は、「1.00%~1.15% 」という金利の幅がありますが、この数字は審査の評価で違ってくることを意味しています。
審査の評価が高ければ1.00% 、審査の評価が低ければ1.15%と言うことになります。

この場合、もしも「1.00%」のみでシミュレーションをした場合、審査評価が悪いと「1.15% 」となる可能性があります。
そうなると、シミュレーションと実際の算出にブレがでてきてまいます。
「住宅ローンシミュレーション」を行うときには、上限金利と下限金利の試算をしてみるようにしましょう。
特に、最悪のケースを想定しておくことが大切となります。

自己資金によって適用金利が異なる場合

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自己資産によっても適用金利がことなってくるので、「住宅ローンシミュレーション」を行う際には、その点も注意しなくてはいけません。
次に変動金利の場合とフラット35の場合の自己資金の違いについて見てみます。

【変動金利の場合】
・自己資金 10%未満の場合 年 0.568%
・自己資金 10%以上の場合 年 0.497%

【フラット35】( 借入期間:21年以上35年以下を想定)
・自己資金 10%以上の場合 年1.110%~年1.870%
・自己資金 10%未満の場合 年1.550%~年2.310%

このように、自己資金の違いによって、約0.4~0.5%の違いが出てくるのがわかります。
自己資金の割合によって金利が変わってくる金融機関は少なくないので、前もって計算しておくようにしてください。
ただし、借入総額には諸費用が含まれていないので、諸費用も計算した上で自己資金の割合を計算することをおすすめします。

始めだけの当初固定金利後の変化に注意

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住宅を購入する際に、当初固定金利の住宅ローンという商品があります。
当初固定金利というのは、一定の特約期間の間だけ、低金利で優遇されることです。
この特約期間を過ぎてしまうと金利は変動金利になります。
この事を理解しないで、「住宅ローンシミュレーション」に入力すると誤った金利でシミュレーションしてしまうことになりますので、注意しておきましょう。

金利が上がることもありえる

住宅ローンで全期間固定金利を選んだ場合には、金利の変動は関係なく返済額を支払うことになります。
しかし、「変動金利」や「当初固定金利」を選んだ場合には、金利が上がった場合のリスクを「住宅ローンシミュレーション」に織り込んで試算していくことが重要となってきます。

ゼロ金利政策に注目

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住宅ローンの金利は一般的には景気が良くなれば上昇する、景気が悪くなれば下降すると言われています。
現在は1999年から続いている日銀の「ゼロ金利政策」により超低金利状態となっています。
従って、ここから金利が下がる余地は小さく、上がる余地は大きいと言えるかもしれません。
景気が良くなり経済が成長することは良いことですが、借りる側として金利を考えるとなんとも言えないところです。
すくなくとも、下記のパターンぐらいは試算して比較しておく必要があります。

・金利変動なし
・10年後 1.0%上昇
・10年後 2.0%上昇
・20年後 1.0%上昇
・20年後 2.0%上昇
「金利が○%上昇したときに毎月いくら返済しなければならないのか?」把握しておくのとしていないのでは大きな違いがあるのです。

フラット35について

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住宅ローンの中でも、フラット35は住宅金融支援機構が提供しているローンです。
しかし住宅金融支援機構が販売するのではなく、銀行が窓口になり代理販売をしています。
同じ金融商品でありながら、金利や事務手数料は各銀行が決定できるという特徴を持っています。
金利:ほとんどが最低金利・住宅金融支援機構が決めた範囲内で銀行が設定する
事務手数料:各銀行での設定が可能

フラット35では、事務手数料は各銀行によって違ってくるので、その銀行の事務手数料を把握しておくことは重要です。
銀行によっては借入額の2.0%や1.0%など差があります。
負担額が多くならないように、チェックしておきましょう。

団信のあり?なし?での違い

フラット35を利用する場合、「団信を付けないか?付けるか?」で金利が変わってきます。
特にフラット35は、団信がないために民間の金融機関の住宅ローン金利よりも低金利となっているのです。
もしも、フラット35に団信を付けて場合には、団信特約料も加味して住宅ローンの総返済額を算出するようにしてください。
ちなみに団信特約料を計算すると、借入3,000万円、35年返済、金利1.0%の場合、200万円もの負担となってしまいます。
下記で団信特約料の試算ができますので、団信を検討している方は団信特約料を算出してみてください。

機構団体特約量シミュレーション:機構団体信用生命保険特約制度のご案内:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

住宅購入する前に住宅シミュレーションでチェックしてみよう

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実際に「住宅ローンシミュレーション」をおこなってみましょう。
フラット35のHPには「毎月の返済額から借入可能金額を計算」する「住宅ローンシミュレーション」が用意されています。

毎月の返済額から借入可能金額を計算:【フラット35】

「毎月返済額」には、無理のない返済額を記入します。
「融資金利」には借入可能額を算出するために「全期間固定型」の金利を入力します。
「返済期間」には「定年-現在の年齢=返済期間」というやり方もありますが、決まっていなければ35年を選びます。
特に理由がないのなら「返済方法」は元利均等のままで行ってください。
「計算する」をクリックすると「借入可能額」が算出されます。

購入予算は住宅ローン借入額+頭金となる

「借入可能額」がわかれば、頭金をプラスして購入予定を計算してみましょう。
購入予算=頭金+住宅ローン借入額ということになります。
頭金からは、住宅の取得時にかかる「諸費用と税金」を除いておいてください。

住宅購入のローンで困らないために

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住宅購入する際に、シミュレーションでの注意点は解説しましたが、その前に、不動産会社に住宅ローンの確認することも忘れないようにしましょう。
「利用できない住宅ローンはあるのか?」「提携しているローンの確認」をしておくようにします。
不動産会社の中には、銀行と提携しているローンを勧めてくることもありますが、自分自身でしっかりと見据えた上で、住宅ローンを選択するようにしていきましょう。

住宅ローンは「借りられる額よりも返せる額」が重要

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住宅を購入する際には、利息や諸費用が加算するために、総返済額はかなり高くなってしまいます。しかも、現在の住宅ローンの仕組みでは、高額のローンを利用することも可能なのです。
あくまでも、住宅ローンは借金であるということを頭に入れておいてください。
実際に家を探しているうちに、良い条件の家に目がいくようになってしまい、数千万円ものする高い買い物にもかかわらず、冷静な判断ができなくなってしまいます。
重要なのは、「借りられる額よりも返せる額」とうことです。
「返せる額」をつね考えながら無理のない返済額を試算するようにしていきましょう。

まとめ

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「住宅ローンシミュレーション」について、その注意点とやり方、さらにフラット35にも触れて解説してきました。
「住宅ローンシミュレーション」を利用すときに、ローンの仕組みを理解しないで行うと、実際の返済金額と異った試算結果となってしまいます。
見当違いの試算とならないようにするためには、金利や手数料のことをよく理解してから行い、できれば余裕を持った値で計算していくとよいでしょう。
「住宅ローンシミュレーション」で、高額な借入額が可能であっても、本当に重要となってくるのは、「返せる金額」です。
「住宅ローンシミュレーション」を正しく利用して、無理のない返済計画の算出にお役立てください。

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