住宅ローンや頭金を調達して手に入れたマイホーム、一生の中で大きな買い物に満足する一方で「長い期間、返済し続けていけるのだろうか？」と不安を抱いている方は多いのではないでしょうか？

長期間にわたる返済は家計にとって大きな負担となるために、できるだけ短い期間で安く済ませたいものです。

そのような時には、住宅ローンの返済を先払いする繰り上げ返済をご活用してください。

繰り上げ返済を行うことで、返済期間の短縮や毎月の返済額が抑えられ、支払う利息も軽減できるかも知れません。

こちらの記事では、繰り上げ返済の2つの方法に加えて、繰り上げ返済するタイミングやデメリットなど、資金調達の活用術として繰り上げ返済について詳しくご紹介していきます。

資金調達が可能なら住宅ローンの繰り上げ返済を賢く利用しよう

住宅ローンでは、毎月の返済額は元金に利息をプラスした金額を支払っていますが、それとは別にローンの一部を返済することを繰り上げ返済と呼んでいます。

繰り上げ返済は、利息がかかることなく返済された金額が全て返済に充てられるという大きなメリットが得られる返済方法です。

繰り上げ返済を行えば元金を大幅に減らすことに加えて、支払う予定だった利息が軽減できるようになります。

住宅ローンで支払う利息

一生の中で一番大きな買い物となるマイホームは、高額な借入金額を長期にわたって返済することになるために、非常に多くの利息がかかっています。

毎月の返済に追われて、見落としがちになってしまいますが、仮に3,000万円を借入れて35年間、金利1％で返済し続けていくと、約560万円もの利息を支払う事になります。

3,000万円の借入金に対して、約560万円の利息は大きな負担に他なりません。

繰り上げ返済をすれば、元金が減らすことができると同時に、大きな負担となっている利息も減らすことができます。

住宅ローンを先払いする繰り上げ返済のメリット

繰り上げ返済をすることで、元本や利息が軽減できる以外にも、メリットを得ることができます。

繰り上げ返済の時期が早ければ早いほど利息負担額が大幅に軽減でき、金利が高ければ高いほど得をします。

これによって、住宅ローンの返済額が減り家計にゆとりが生まれるようになります。

また、住宅ローンを利用するときには保証会社に保証料を支払っていますが、繰り上げ返済をしたことで借入金が減り、保証金が戻ってくることがあります。

・返済時期が早ければ早いほど利息負担額が軽減される

・金利が高ければ高いほど、得をする

・家計にゆとりが生まれる

・保証金が戻ってくる

期間or返済額？繰上げ返済の2つの選択肢

繰り上げ返済を行う場合には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つの方法を選択することになります。

支払う利息が軽減する点は同じとなりますが、ローンの返済期間を短くする「期間短縮型」と、期間は短縮せずに毎月の返済額を少なくする「返済額軽減型」のどちらかを選ばなければなりません。

一般的には「期間短縮型」を利用する方が多いと言われていますが、自身の状況や人生設計に合う方法を選ぶことが最良の選択になるのではないでしょうか？

次に「期間短縮型」と「返済額軽減型」のそれぞれの特徴を詳しく解説していきますので、しっかりと理解した上で選択するようにしてください。

期間短縮型を徹底分析

繰り上げ返済の期間短縮型というのは、ローンの返済期間短くすることができる返済方法です。

毎月の返済金額は変わりなく支払いを行い、返済期間を短くする仕組みとなっているために、短縮された期間の分に支払う予定だった利息が減らすことができます。

支払い期間の短縮に加えて、返済額軽減型より大幅な利息軽減が叶うのが、期間短縮型の特徴と言えるでしょう。

もしも、物件の購入時に35年の住宅ローンを組んでいたい場合に期間短縮型の繰り上げ返済を行うと、30年での完済ができるようになるかも知れません。

向いている方

期間短縮型の繰り上げ返済が向いている方は、住宅ローンの返済を早く終わらせたいと言う方や、支払う利息を効率的に軽減したいという方におすすめの方法です。

住宅ローンの完済は、定年近くや定年過ぎてからの方が多くなっています。

定年後のローンの返済が厳しくなってしまう、払い続けていくことに不安を感じている方は、期間短縮型を利用して定年までの完済を目指しましょう。

・住宅ローンを早期に完済させたいと思っている方

・利息を減らしたい方

・定年前後の方で、返済が厳しくなってしまいそうな方

注意点

期間短縮型の注意点は、まとまった金額がない場合には、短縮期間はあまり短くなりません。

節約しても、期間短縮の効果が実感できないこともありますので、繰り上げ返済する前にシミュレーションをして、どのくらいの期間が短縮できるのか確認するようにしてください。

返済額軽減型を徹底分析

返済額軽減型を利用すると、返済期間が変わりませんが毎月の返済額を減らすことができる方法です。

仮に毎月の返済額が10万円だったと決められていても、返済額軽減型で繰り上げ返済すると返済額が9万円に軽減できる可能性があります。

毎月の返済額が減ることにより家計や生活にゆとりが生まれるので、効果や実感を得やすいのが特徴の返済方法です。

向いている方

返済額軽減型に向いている方は、月々の返済額を抑えて毎月の出費を抑えたいと思っている方、子どもの教育費が増してくる子育て世代、転職などによって収入が減ってしまう方などが、返済額軽減型の繰り上げ返済に向いています。

また、住宅ローンの返済に追われてしまい、預金をする余裕がない、金銭的な不安を抱えている方なども、こちらの返済方法の方が向いていると言えるでしょう。

・毎月の返済額を減らして、家計を安定させたい方

・繰り上げ返済の効果を実感したい方

・金銭的な不安を解消したい方

注意点

返済額軽減型で繰り上げ返済した場合、利息の減り方は期間短縮型の方が大きく、返済額軽減型の方が小さくなりますので、その点だけは抑えておくようにしてください。

繰り上げ返済をするタイミング

繰り上げ返済を行うにあたっては、ある程度の資金を貯めてから返済することになります。

住宅ローンは返済期間が長いほど利子の負担が多くなりますので、早い時期から繰り上げ返済を行えば多くの利息を減らせます。

「繰り上げ返済のタイミングは早い方がいい」となるのですが、注意しておきたいのは住宅ローン控除とのバランスです。

住宅ローン控除は年末時の住宅ローン残高の1％が最大控除額となっているために、多くの繰り上げ返済をしてしまうと、年末の住宅ローン残高が少なり戻ってくるお金が少なくなってしまう可能性がでてきます。

年末にするか？年明けにするか？は、自身の返済額や金利によって違ってきますので、事前にシュミレーションをしてチェックしておくとよいでしょう。

なお、住宅ローン控除は10年間で終了、2019年10月1日～2020年12月31日の期間、消費税10％で住宅を購入した場合には、増税対策として住宅ローン控除期間は13年に変更されています。

気をつけたい！繰り上げ返済のデメリット

繰り上げ返済は、元金や利息を減らすことができ、支払い期間や返済額を少なくするメリットの多い返済方法です。

有効的な手段としては間違いないのですが、家計や資金調達が厳しくなったり、低金利の場合や手数料などがかかるデメリットとなる部分も持ち合わせています。

次に、繰り上げ返済のデメリットな部分をご紹介していきます。

繰り上げ返済にかかる手数料

繰り上げ返済をするときには、手数料がかかる場合もありますので、事前に金融機関で確認を取っておいてください。

インターネットを介して行う場合には、無料となるケースがほとんどですが、窓口で手続きを行う場合には、1万円ほどかかることもあります。

また、繰り上げ返済を行うと、保証料の一部が返されますが、その場合の事務手数料が発生するのか？もチェックしておきましょう。

◆インターネットの場合　10万円からの繰り上げ返済

◆窓口の手続きの場合には、100万円以上の繰り上げ返済

金融機関によっては、返済期間短縮型のみしか取り扱っていないという所もあります。

無理に返済して家計が圧迫

繰り上げ返済は手元にある資金を住宅ローンに充てることになります。

余剰資金で返済するには問題ありませんが、生活費や無理をして返済してしまうと、急な出費に対応できなくなる場合があるので、気を付けましょう。

万が一、夫や妻が倒れてしまったけれど、手元に全く貯蓄がないのであれば、さらに大きな不安を抱えてしまうことになりかねません。

繰り上げ返済する資金と、家計の貯蓄の兼ね合いを見ながら繰り上げ返済を行ううようにして下さい。

低金利で借りているのなら、まずは貯蓄

貯蓄した資金を繰り上げ返済に充てれば、必ず得をするという訳ではありません。

住宅ローンが低金利での借りていれば、返済総額の中で利息の割合を占める部分は最初から少ないはずです。

貯蓄したからといってすぐに繰り上げ返済に回すのではなく、ある程度貯めてから良い時期を見計らって、効果的に繰り上げ返済を利用すると良いでしょう。

決まった金額を貯蓄し、ゆとりのある資金繰りを保ちながら、計画的に繰り上げ返済を行っていくのが理想の形です。

住宅ローンの返済の平均完済期間は16年ほど

フラット35などの住宅ローンがあるように、住宅ローンの返済期間は30年～35年と言われていますが、住宅金融支援機構の調査によると、平均して約16年で住宅ローンを完済しているそうです。

繰り上げ返済等を行って、返済期間を短くし利息を軽減しながら、賢く住宅ローンを返済している証拠といえるのではないでしょうか？

住宅ローンは長期の返済期間が設けられているために、不安になる方が少なくありませんが、上手に繰り上げ返済を利用して住宅ローンの完済を目指してください。

まとめ

住宅ローンの先払いとなる繰り上げ返済について、期間短縮型と返済額軽減型の2つの繰り上げ返済の解説に加えて、返済をするタイミングやデメリットなどをまとめてご紹介してきました。

高額な借入金となる住宅ローンは、長きに渡って返済し続けなければなりません。

しかし、上手に繰り上げ返済を活用することで、計画されていた返済期間を短縮したり、返済額を少なくすることができるようになります。

利用するときには闇雲に資金を返済するのではなく、タイミングやデメリットな部分を確認しながら、家計の状況に沿った繰り上げ返済していくことが重要なポイントとなるでしょう。

預金や投資などで資金調達が叶ったのなら、賢く繰り上げ返済を活用して住宅ローンの完済を目指していきましょう。