年金を受給できる年齢に近づいていくにつれて、老後の心配をしている人が多いでしょう。
年金の受給額減少など、老後の資金について不安に思う人が注目しているのが「リバースモーゲージ」です。
今までの年金受給水準を保つことが厳しくなってきている中、リバースモーゲージは老後生活の助けになってくれます。
しかし、メリットだけでなく大きなデメリットもあるため、理解して抑えておくことが重要です。

リバースモーゲージは一般的なローンと何が違うの？

リバースモーゲージとは、自宅を担保にして住み続けながら融資を受けることができる高齢者向けのローンです。
一般的な住宅ローンとリバースモーゲージは、自宅を担保に入れて融資を受けるところまでは同じです。
一般的な住宅ローンでは、最初にまとまった融資を受けて毎月元本と利息を返済します。
しかし、リバースモーゲージは融資枠内で定期的もしくは一括で融資を受け、自宅の所有者が死亡後もしくは契約期間終了後に、担保不動産の売却代金または相続人の手元資金で一括返済します。
存命中または契約期間中は毎月利息のみ返済になります。
月々の返済が利息のみになるため負担が少なく、契約後も自宅に住み続けられるところが特徴です。

リバースモーゲージ対応の銀行は増加中

リバースモーゲージを取り扱う銀行など金融機関は年々増えています。
自宅を有効活用して自宅を手放すことなく老後資金を確保することができ、年金生活で収入が減った高齢者にとって重宝されるローンです。

リバースモーゲージのメリット3つ

リバースモーゲージは以下のメリットがあります。

①自宅を売却する必要がない
②高年齢でも借りることができる
③本人の生存中は元本の返済が不要

公的年金・貯金などだけでは将来が心配な人や、お金が不足してきている人にとって大きなメリットです。
これら3つのメリットを次の項目から解説します。

①自宅を売却する必要がない

自宅を担保にした借入になるため、資金を調達するために自宅を売ったり転居する必要なんてありません。
今までの生活を変えずに済み続けられる点は3つの中で最も大きなメリットでしょう。

②高年齢でも借りることができる

シニア世代が対象のサービスで、一般的な住宅ローンとは異なり、比較的高年齢でも借りることができます。

③本人の生存中は元本の返済が不要

借入期間は借入金のうち利息分の支払いだけで良いため、本人が生存中は元本の返済が必要ありません。
返済の負担が少なく済む点もローンでは大きなメリットです。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージは高齢者にとって安心なサービスですが、実はデメリットやリスクの方が多いのです。
しっかりとチェックして抑えておけば、安心して利用できるためデメリットもよく見てみましょう。

①推定相続人の同意が必要

リバースモーゲージの契約には、推定相続人全員の同意が必要です。
融資ですが、債務者が亡くなった後は自宅売却が前提になるため、家がなくなって家が相続財産として残らなくなってしまいます。
基本的に配偶者以外と同居している場合は契約できませんが、家族と同居している場合は残された家族が住む家をなくすことになります。
ですが、相続人が現金で一括返済できれば自宅を売却する必要はありません。
そのため、将来の相続を考えて、家族と相談して理解を得たうえで契約しましょう。

②資金用途が限られている

契約する金融機関によってはリバースモーゲージの融資金の使い道が限られているところもあります。
老後の生活資金を確保することが目的なため、事業資金や投資目的などの利用は認められていない場合が多いです。
資金の使い道についても金融機関に聞いてみましょう。

③対象外の物件がある

リバースモーゲージは、建物が建っている土地を主に不動産評価額を決めるのが一般的です。
そのため、担保になる物件は一戸建てとなります。
建物部分はあまり評価されないため、アパートは対象外になる可能性が高いです。
土地付き住宅に比べて、アパートが経年劣化によって資産価値が下がってしまうからなんです。
金融機関によってはアパートでも利用できるところもありますが、数は少ないため探して見つけるのはあまりおすすめしません。
また、融資ができても他より条件が厳しくなることもあります。

リバースモーゲージの3大リスク

3つのデメリットだけでなく、3大リスクと言われる危険ポイントも存在します。
家族とよく確認して相談してから契約するのがおすすめです。

①長生きリスク

存命中にローンの受け取り総額が融資限度額に達した場合、その後の融資が途絶えて生活が困難になってしまいます。
死亡後に自宅を売ったお金で返済することが一般的ですが、金融機関によっては契約期間・返済期間があるところもあります。
想定していたよりも長生きして、契約期間が終了した場合、元金と利息を一括返済する必要があります。
もし一括返済ができなければ、契約者が存命でも自宅を売って一括返済をしなければなりません。
自宅を売って返済したけれど、それでも借入金残高がまだあっても借入金がそのまま残ります。
結果、家を失って借金だけ残るというリスクがあるのです。
利息も含んで一括返済することは、高齢の契約者にとって厳しい点です。

②金利上昇リスク

リバースモーゲージでは、

・変動金利型
・一定期間の固定金利型

が多いため契約期間中に金利が上昇すると、毎月の返済金額が服らみ、借入残高が増えて担保割れになるリスクがあります。
担保割れとは、自宅を担保に借りたローンの残高よりも、担保評価額が少ないことです。
契約期間中で融資できる金額の上限を超えてしまい、当初の想定よりも融資を受けられる金額が少なくなってしまいます。
リバースモーゲージは不動産を担保にした融資のため、利息が毎月発生します。
原則、契約が終了するまで利息分は毎月支払わなければいけないため、金利上昇すると返済負担が増えてしまいます。

③評価額下落リスク

リバースモーゲージの融資額は、契約時の担保評価額によって決まります。
担保評価では、不動産価格が大幅に下がると担保割れしてしまう可能性があるため、建物より土地を重視して決めます。
契約後も一定期間ごとに担保価値をチェックし、評価額が下がった場合は融資限度額が下がってしまうリスクがあります。
最悪の場合、融資が止められることもあります。

融資限度額が下がったらどうすればいいの？

もしも融資限度額が下がり、借入残高が限度額より上になってしまった場合は、差額を返済することになります。
債務者が亡くなった後、担保にした自宅を売って借入金を全て返済するのが一般的です。
しかし、想定していたよりも担保価格が下がって売却価格が少ない場合は、相続人が足りない分の金額を支払わなければいけなくなります。

抑えておきたい5つのポイント

デメリットと3大リスクを続けて解説してきましたが、他にも注意してほしいポイントが5つあります。
たくさんあって覚えられないと思いますが、次にお話することは必ず頭に入れておいてください。

①法定相続人のトラブルになることがある

リバースモーゲージを利用するということは、相続人に物件の相続ができないということになります。
物件を相続できないことが原因で家族とトラブルになる可能性もあります。
そのためデメリットでもお話した通り、推定相続人全員の同意が必要なのですが、理解してもらえずなかなか契約できないケースもあります。

②対象地域が限られる

老後生活に便利なリバースモーゲージですが、全ての地域が対象になっているわけではありません。
アパートは対象外にしている金融機関が多いですし、対象であったとしても都心など一部のエリアだけということが多いです。
そのため、一戸建てでそれなりに土地評価がある家じゃないと融資を受けられない可能性が高いです。

③子供の同居は利用できない

リバースモーゲージは以下の条件があります。
・単身
・夫婦2人のみ
そのため、子供と同居している人は融資を受けることができません。

④契約の引き継ぎが困難になることがある

契約次第では、契約者が死亡したことによって配偶者に引き継ぎができないこともあります。
要するに、同居していた配偶者が、契約者の死亡と同時に家をなくなってしまう可能性があるということです。

⑤借入金額には上限がある

リバースモーゲージの融資最大金額は、不動産評価の50～80％が目安です。
少額を借りたい人は十分だと思いますが、生活費のためにまとまった融資を受けたい人もいると思います。
その場合、物件を売った方が良いでしょう。

リバースモーゲージ型住宅ローンはどんな人におすすめ？

リバースモーゲージは高齢者向けのローンですが、具体的にどんな人に向いているのかを解説します。

老後の資金が心配な人

以下の4つに当てはまる人はリバースモーゲージがおすすめです。

①資産価値が高い自宅を持っている
②住むところには困っていない
③預貯金が少なくて老後に使えるお金が残るか不安
④自宅に住み続けながら生活資金を増やしたい

いざという時のためにとっておきたい人

老後資金はあるけど、いざという時に備えて余裕がある資金も準備しておきたい人もリバースモーゲージがおすすめです。
例えば、老後は旅行など余暇を楽しみたいからお金を残したい、病気・介護が必要になる時のために資金を確保したいなどの理由があります。
そこでリバースモーゲージを利用すると、老後資金の減少を抑えることができます。

相続人がいない人

・相続人がいない人
・自宅を残す必要がない人
・老人ホームで暮らそうと考えている人
はリバースモーゲージを利用すれば充実した生活を過ごすことができます。
ただし、相続人が1人でもいる場合は必ず同意を得るようにしましょう。

まとめ

以上、当記事ではリバースモーゲージのメリットとデメリットをそれぞれまとめてみました。

メリットは、
①自宅を売却して資金調達する必要なく、安心して老後生活を送ることができる
②比較的高年齢の人でも契約できる
③借入期間中は利息分だけ支払えば良いため、返済負担が安い

デメリットは、
①推定相続人全員の同意を得る必要があり、トラブルの原因になる可能性もある
②資金用途・物件・対象地域が限られている
③金利上昇すると借入残高が増加して、返済負担が増えてしまうこともある
④不動産評価額が下がると融資できる限度額も下がる可能性もある

などが挙げられます。

また、リバースモーゲージは以下のことに当てはまる人に向いているので検討してみてください。

・老後生活のためにお金を残しておきたい
・お金は十分あるけど、いざという時に備えて別の資金も確保しておきたい
・自分が生きている間は自宅を手放したくない
・ゆくゆくは老人ホームで暮らそうと考えている