住宅ローンはその組み方によって毎月の返済額や期間が異なり、家計へ負担も違ってくるため、マイホームを検討している方にとって「どのような住宅ローンを組むか？」は大きな課題となっています。
自身に合った住宅ローンを探すことは、マイホームへの第一歩となるでしょう。
そこで、こちらの記事では住宅ローンの毎月の返済額が確認できるシミュレーションの活用術を紹介いたします。
シミュレーションをする前に知っておきたい3つの知識、シュミレーターの計算方法に加えて、住宅ローンの金利にも触れていきますので、無理のない返済計画にお役立てください。
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住宅ローンのシミュレーションする前に知っておきたい3つの知識
住宅ローンの毎月の返済額は、借入金額、金利、期間の組み合わせによって決まります。
借入金額が多ければ毎月の返済額は増えますが、同じ借入金額であっても返済期間を長く設定すると返済額は少なくなります。
しかし、返済額を少なくすれば返済総額が多くなってしまうというデメリットがあることも知っておかなけれなりません。
また、住宅ローンの金利が高くなってしまった場合には、毎月の返済額と返済総額が増加します。
このように、住宅ローンは金利と返済方法の組み合わせがあるため、シミュレーションをする前には、住宅ローンの金利と返済方法の知識を身に付けておくことが大切となります。
次に、住宅ローンのシミュレーションを行う前に知っておいて欲しい3つの知識について解説していきます。
その1：固定金利と変動金利について
金利の種類はひとつではなく、固定金利と変動金利があり住宅ローンを組む際には、固定金利や変動金利のどちらかを選ばなければなりません。
変動金利はその時の状況によって変動する金利のことをいい、固定金利は返済期間の金利が変わらない金利のことを言います。
また固定金利と変動金利を組み合わせた住宅ローンも存在しています。
住宅ローンの金利を選ぶ際には、それぞれの金利をよく把握し、自身に合った金利タイプを選択することが大切です。
次に、変動金利型、固定金利型、固定金利期間選択型を詳しくみていきましょう。
変動金利型
変動金利型は、市場金利などによって定期的に金利が見直されるために、常に金利が変わっていきます。
市場金利が上昇することによって住宅金利の金利が上がり、その反対に金利が下落すれば住宅ローンの金利も下がることになります。
変動金利型の見直しは、原則として年2回行われます。
ただし、元利均等返済の場合であれば、元金と利息の合計を調整して返済額を一定にするために、5年ごとの見直しが一般的です。
固定金利型
固定金利型の住宅ローンとは、返済開始に始まった借入金利が固定していて、返済するまで変わらないタイプの金利です。
市場金利が上昇した場合でも借入金利は変わることなく、返済額も変わりません。
そのため、返済計画が立てやすく家計の管理がしやすいのが特徴です。
固定金利期間選択型
固定金利期間選択型とは、返済当初の一定期間を固定金利期間に選択することができるタイプの金利です。
一定の期間には、3年、5年、10年などから選択する事ができ、その期間が終了すると自動的に変動金利型に移行します。
また、固定金利期間が終わった後には、固定金利を継続できるタイプのものもあり、その種類は金融機関によって違ってきます。
その2：返済方法を確認しておこう
住宅ローンの返済方法には、返済総額を返済月数で均等に分割する元利均等返済と、元金均等返済があります。
住宅ローンには元利均等返済が一般的に使われており、元利均等返済で固定金利を選んだ場合には、始めから完済まで毎月の返済金額が固定されます。
元金均等返済は、元金の返済額を返済月数で均等に割った額に、借り入れ残額に対する金利を加算する返済方法です。
金利と期間が同じならば元金均等返済の方が返済総額は少なくなりますが、返し始めの負担額が大きく、扱っている金融機関が少ないためにあまり使われていません。
その3：自身に合った返済額の確認
住宅ローンを組む時に知っておきたいのが、自身の収入にあった返済額です。
好みの物件を購入しても、家計に無理が生じてしまえば長い期間返済することは難しくなってきます。
住宅ローンの返済額は、収入の20％以内に抑えておくと安心で、多くても25％以内には収まるように返済額を考えておくとよいでしょう。
収入に対して返済比率が高くなってしまうと、家計の負担はもちろんですが、住宅ローン審査を通過しずらくなってしまうのです。
また、返済比率は、住宅ローンだけではなく、自動車や学費の負担も含めて検討してください。
住宅ローンシュミレーターの選び方
金融関係のサイトには、いくつかの住宅ローンシミュレーションを設けているところがあります。
住宅ローンのシミュレーションの種類には、返済額の試算を始めとして、借入可能額の試算、返済プランの比較、複数ローンの組み合わせ、住宅取得諸費用の試算など、いくつかのシミュレーションが用意されています。
住宅ローンシュミレーターの種類が多く迷ってしまうかもしれませんが、基本的には借入金額から月々の返済額がわかる「返済額シミュレーション」と、月々の返済額から購入可能額を調べる「借入可能額シミュレーション」があることを覚えておきましょう。
また、サイトの中でシミュレーションを選ぶ時には、利用したい金融機関のシミュレーションを選ぶと正確性の高い結果を得ることができます。
返済額シミュレーションの入力項目
返済額シミュレーションする時の条件入力は、主に下記の項目となります。
◆借入希望額（100万円以上、20,000万円以下）
◆毎月返済部分
・ボーナス返済部分
◆借入期間（1年以上、35年以下）
◆金利
◆返済方式
・元利均等返済・元金均等返済のどちらかを選択
借入可能額シミュレーションの入力項目
借入可能額シミュレーションする時の条件入力は、主に下記の項目となります。
◆毎月の返済額
・ボーナス月の返済額
◆借入期間（1年以上、35年以下）
◆金利
◆返済方式
・元利均等返済・元金均等返済のどちらかを選択
住宅ローンのシミュレーションの活用方法
気に入った物件が見つかり、住宅ローンの返済の負担を軽くしたい場合には、金利上昇パターンを想定して金利タイプ別に比較しながらシミュレーションしてみます。
住宅ローンのシミュレーションには1種類のローンや金利予想が1回しかできないものもありますが、このような時には複数の金利タイプの比較ができる住宅金融支援機構の返済プラン比較シミュレーションが便利です。
◆3つのローン商品の比較
金利変動を考える
住宅ローンの金利を予想することは難しいですが、将来どのように金利が推移していくかは、過去30年間の店頭金利が平均4％ほどだったことを元にして考えていきます。
実際には、平均4％から1.7％程度の引下げ幅を反映して適用金利が決まってきます。
将来的には、2％台になる可能性が考えられますので、今後5年毎に0.5％ごとに上昇するという設定が考えられます。
住宅ローンのシミュレーションの注意事項
住宅ローンのシミュレーションは、毎月の返済額や借入可能額の目安となりますが、あくまで概算となりますので、借入内容によってシミュレーションの結果と異なる場合があります。
また、シミュレーションとは事務手数料と、金利は確定ではないので注意してください。
次に、住宅ローンにかかる事務手数料と、金利についてみていきましょう。
金融機関によって変わる事務手数料
住宅ローンにかかる事務手数料は、シミュレーションに反映されていません。
金融機関によって事務手数料は異なり、借り入れ金額が安くても、事務手数料が高い場合があります。
支払い段階になって「知らなかった」とならないように、事前に事務手数料についても確認をし、返済総額を比較しておきましょう。
下記の住宅保証機構株式会社の住宅シミュレーションには、「住宅取得 諸費用の試算」ができるシミュレーションが用意されています。
参考：住宅取得 諸費用の試算
金利は定かではない
住宅ローンのシミュレーションでは金利を入力する項目がありますが、実際に借りられる金利は異なることがあります。
住宅ローンを利用する時、インターネット上でいろいろな金利を確認することができますが、その金利で自分自身が借りられるかは定かでは有りません。
住宅ローンの金利は、金融機関の審査によって、年齢、年収、勤務先、勤続年数、購入物件、担保価値などを合わせて、金利が決定していきます。
審査によっては、「金利の低い金融機関の審査は通らなかったけれど、高めの金利の金融機関の審査は通り借りることができた」ということも、あるのです。
また、低い金利は審査が通りにくく、金利が高いと審査が通りやすいという傾向にあることも覚えておきましょう。
上手な住宅ローン選び方
上手に住宅ローンを選ぶためには、シミュレーションを利用して返済額や借入可能額を確認しておくことは大切です。
また、それと同時に、住宅ローンで家計が圧迫してしまう無理な住宅ローンを組んでしまうことも望ましくありません。
住宅ローンは長い年月をかけての返済となりますので、安心に暮らして行けるように計画に沿った住宅ローンの種類を選ぶことが大切となります。
定年退職までには返済できるような目標を
住宅ローンを選ぶときには、月々の返済額だけに注意を向けてしまいますが、完済する時期がいつになるのかも考えなければなりません。
できれば遅くとも、定年退職するまでには住宅ローンの返済期間が終わるように計画を立ててあげるのが望ましいです。
高齢になってからも住宅ローンに追われ、生活にゆとりが無くなってしまうことのないように計画をたててみてはいかがでしょうか。
まとめ
住宅ローンの返済額や借入可能額がわかるシミュレーションを上手に活用するために、知っておきたい3つの知識、シミュレーションの選び方や活用方法、注意事項などについて、詳しく解説してきました。
住宅ローンを利用するにあたって、金利や返済期間を入力して返済額などがわかるシミュレーションの存在は欠かせませんが、その前には住宅ローンについてのある程度の知識が大切となってきます。
また、シミュレーションでは、事務手数料や金利は必ずしも確定している値ではありませんので、事務手数料は利用する金融機関で確認しておいてください
複雑で数多くある住宅ローンのシミュレーションを有効に活用して、家計を圧迫しない自身に合った住宅ローンを探し出しましょう。
