自営業やフリーランスでもクリアできる住宅ローン必勝法を解説

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自営 ローン

マイホームを手に入れたいと思ったときに、最初に浮かんでくるのは住宅ローンではないでしょうか?
マイホームは一括で支払うことが難しいために、ほとんどの方が住宅ローンを組んで返済しています。

しかし、自営業やフリーランスの方たちにとって、住宅ローンの利用はハードルが高く、借り入れることが難しいと感じているはずです。

そこで、こちらの記事では、自営業やフリーランスでも住宅ローンを借りることができるいくつかのポイントをご紹介していきます。
「住宅ローンは無理かも?」と思っている自営業やフリーランスの方は、ぜひご覧になってください。

自営業やフリーランスにとって住宅ローンが難しい理由

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マイホームを購入する時に住宅ローンの利用は不可欠ですが、サラリーマンや公務員と比べると自営業やフリーランスの方は難しいと言われています。

その理由としてあげられるのが、安定性と継続性です。
住宅ローンの審査では、借り主の安定性と継続性を重視するために、収入の安定しているサラリーマンや公務員の方が有利となってしまうのです。

しかし、自営業やフリーランスであるからという理由ではなく、安定性と継続性がポイントという理由であるために、いくつかの要点を抑えることさえできれば自営業やフリーランスでも住宅ローンでの借り入れが可能となります。

自営業でも借り入れがしやすい住宅ローンについて、みていきましょう。

自営業やフリーランスでも利用可能なフラット35

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住宅ローンのフラット35は、住宅金融支援機構が行っている融資です。
銀行が設けている銀行の住宅ローンよりも、個人事業主にとって借り入れしやすいローンだと言えるでしょう。

その理由として、安定性や継続性ではなく、年収と借入金額のバランスを重視し、開業したての方でもでも利用できるという基準が設けられているからです。

フラット35が、個人事業主に向いている3つの理由をくわしく解説していきます。

所得(前年分)と借入金額の適切なバランス

住宅ローンであれば、借り主の収入の安定性や継続性がポイントとなっていますが、フラット35の場合には、前年の年収(所得)と借入のバランスが適切になっていれば、審査が通過できる可能性が高くなります。

また、営業状況は、大きな審査ポイントになりません。
要は、個人事業主が年収に適した借入金額ということです。

サラリーマンや公務員では毎月定期的な収入が確保できますが、自営業者の収入はゼロに近くなる可能性があります。
もしも、銀行の住宅ローンの審査を受けたとしても、安定性がないとされ審査に通ることは厳しくなるでしょう。

フラット35ならば、年収に適した借入金額となるために、自営業やフリーランスの方でも借り入れることが可能となります。

開業したばかりでも申し込みができる

フラット35が個人事業主に向いている2つ目の理由に、開業して1年未満であっても申し込みができるということがあげられます。

フラット35では、1期目の確定申告が完了している個人事業主であれば申し込むことができるのです。
つまり、最短で考えると、開業した翌年の4月には申し込みが行えます。

ただし、確定申告がまだな方は売買契約を結ぶことはできないので、注意しておきましょう。

銀行の住宅ローンなどでは、開業した方は2年~3年以上の事業歴が必要となりますので、開業したばかりでは難しくなります。

1年未満の事業歴の場合の審査方法

3つ目の理由として上げられるのは、事業歴が1年未満の時には、営業日数を365日に割り戻して年収(所得)を計算してくれることです。

例えば、7月に開業した場合なら、確定申告までに半年しか営業できないために1年間の所得額は少なくなってしまいます。
このような時には、確定申告に記載した倍の所得で審査を行ってくれます。

通常であれば少なくなってしまう年収ですが、365日に割り戻して審査してくれるフラット35なら、事業歴の浅い個人事業主でも審査が通りやすいローンとなるでしょう。

銀行の住宅ローンで審査は通るのか?

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フラット35が個人事業主にとって優しく、審査の通りやすいローンということがわかりました。
しかし、銀行で住宅ローンを利用することは無理なのでしょうか?

自営業やフリーランスの方が、銀行の住宅ローンを借りることは難しいですが、いくつかのポイントを抑えておけば、銀行の住宅ローンを利用することができます。

次に銀行で住宅ローンを借り入れるためのポイントを見ていきましょう。

審査が有利になる取引銀行の住宅ローン

銀行の住宅ローンを検討したいのであれば、取引先となっている銀行を視野に入れてみましょう。

個人事業主にとって銀行の住宅ローンの審査は厳しくなりますが、取引銀行であれば、これまでの実績を考慮してくれる可能性が高くなってきます。

良好な関係が築けている取引銀行なら、借入金についても理解をしてくれるはずなのです。

ただし、個人事業主が本人名義で事業の資金などを借り入れている場合は、住宅ローンの審査は厳しくなるので注意してください。

個人事業主が住宅ローンを利用する注意点と解決ポイント

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上記で説明したように、フラット35なら個人事業主であっても借りることができ、銀行でも取引銀行であれば審査が通過できる可能性が高まります。

しかし、どのような住宅ローンを借りるにしても、個人事業主ならば注意しておくべき点を忘れてはいけません。

次に、個人事業主が住宅ローンを利用するの注意点と解決ポイントをご紹介いたします。

赤字申告および圧縮している場合

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事業を経営しているのであれば、節税対策のために利益を少なく申告するなどの赤字申告を行っている場合があります。

そのような資金繰りで事業を運営している時には、住宅ローンの借り入れには注意が必要です。

フラット35や銀行では、住宅ローンの審査を行う時に確定申告書と納税証明書が、年収証明書類として求められます。
その際に、確定申告書に記載されている所得額が審査の対象となります。

過去数年間において大きな所得の変化や赤字があるとしたら、銀行の住宅ローンの審査は厳しくなるでしょう。

解決ポイント

・安易に申告額を減らすことなく申告する
・前年が赤字か少ない年収ならば、黒字の申告をしてから住宅ローンを申し込む

前年度との所得差が大きい場合

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個人事業主であれば、サラリーマンのように毎月の所得や年収が決まっているわけではありません。
住宅ローンでは、安定性や継続性が重視されるために、所得の大きな変動は安定していないと判断されて、審査が通らなかったり、融資が減額されてしまうのです。

そのような場合には、フラット35がおすすめです。
フラット35は、前年の年収(所得)が借入金額に見合っているかに要点をおいて審査をします。

また、銀行のローンであっても、前年と前々年の年収に大きな差があっても、その理由が納得できるものならば審査は通る可能性があります。
その理由について、しっかりと説明できるように整理しておきましょう。

解決ポイント

・所得に開きがある人は、フラット35を検討してみる
・数年単位で計画的に確定申告を行う
・年収差の理由を説明できるように整理する

修正申告している場合

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修正申告とは、確定申告を提出した後に間違いに気づき修正する申告のことを言います。

修正申告は間違いを訂正するためのものなので、問題にはなりません。
しかし、住宅ローン審査を通すことを目的としての修正申告はNGです。

修正申告書という書類を作成して修正申告を行います。
この修正申告書は金融機関へ提出となるため、訂正した後の年収で住宅ローンの審査を受けようとしても、修正申告したことはすぐにわかってしまいます。

なお、銀行の住宅ローンの審査においては、審査の対象となるのは2期~3期の平均年収での審査される場合がほとんどです。
たとえ、1年の年収を増やしたとしても、多くの効果は望めないでしょう。

解決ポイント

・所得額を多く見せるための修正申告はNG
・修正申告をした場合は、正当な理由を説明できるようにしておく

納税を延滞したことがある場合

ローンや融資で審査されるのは、返済が滞りなく行われているか?ということが重要なポイントです。
個人信用情報などでチェックされ、個人事業主の場合であっても、税金の支払いが滞ってしまうことにも注意が必要となります。

万が一、返済ができなくなってしまった場合には、返済よりも滞納税の方が先に回収されるため、金融機関にとっては大きな問題となるのです。

住宅金融支援機構のフラット35においては、政府と民間が共同出資した事業形態となりますので、特に税金の支払いを遅延した人には厳しくなることを覚えておきましょう。

遅延すると、納税証明書に遅延と記載されているかもしれません。
また、加算税や遅延税の納付書が来た場合には、遅延と記載されている可能性が高くなりますので、お気をつけください。

解決ポイント

・マイホームの購入を検討しているのなら、税金の支払い期日までに収めること
・納税延滞をしたことがあるのなら、事前に金融機関に確認すること

本人名義の借り入れがある場合

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個人事業主であっても、事業に使う物品を本人名義でリースが組まれていたり、事業資金を借り入れたりしている時には、注意してください。

個人事業主が事業のために借り入れを行っても、本人名義の場合には、個人の借り入れと見なされてしまいます。

年収に対しての借入返済額のバランスを重視している審査では、返済比率が高いと見なされて住宅ローンの審査が通らなくなってしまいます。

なお、フラット35では、個人名義でも事業で使用している確認ができれば、事業の借り入れと認識され、年間の借入返済額から除いてもらえます。

解決ポイント

・本人名義の借入やリーズがある場合には、事業性を証明できる書類を用意する
・取引銀行に相談する

まとめ

そろそろマイホームが欲しいとお考えの個人事業主に向けて、住宅ローンの審査を通るための注意事項と解決ポイントをまとめてみました。

個人事業主でも住宅ローンを利用することができますが、フラット35や銀行の住宅ローンの審査の要点を抑えておかなければなりません。
また、赤字申告や年収に差がある場合、修正申告や納税を延滞している場合には、それぞれに応じた解決ポイントを事前によく把握しておく必要があります。

住宅ローンが組めないと諦めている自営業やフリーランス、個人事業主の方達は、こちらの記事を参考にして、住宅ローンの借り入れに役立ててください。

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