ファイナンシャルプランナーが推奨する住宅ローンの要点5選を紹介

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皆さんは、ファイナンシャル・プランナーという資格を知っていますか?

名前の通り、お金やローン、金利などに非常に詳しい方で会社の経理の方や保険屋さんなどが持っている事が非常に多いです。

そしてその、FP(ファイナンシャル・プランナー)の方に一番多く寄せられる質問は、住宅ローンの関係です。

住宅ローンの「金利タイプ」によって、おすすめできる住宅ローンは変わってくるため、「金利タイプ」ごとにおすすめの住宅ローンを紹介します。

住宅ローンは、3つの金利タイプから選択

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住宅ローンを選ぶ際に、まずチェックしたいのは金利タイプです。

住宅ローンの金利タイプは主に以下の3タイプに分かれる。これらの金利タイプの特徴について説明します。

・全期間固定金利型
・固定期間選択型
・変動金利型

この上記3点が大きな別れ道になります。

住宅ローンは、自分の人生の中で最大の大きな買い物であり、決死て安いものではないですよね。

その中で、5000万円のローンに対して、金利とは大きく支払う金額も変わるものでしょう。

全期間固定金利型

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完済まで金利がずっと変わらない全期間固定金利型の代表として、住宅金融支援機構の「フラット35」があります。

フラット35は住宅ローン借入れ時に全返済期間の金利と返済額が確定します。

各金融機関で取り扱っていますが、フラット35の適用金利は窓口になる金融機関によって異なります。

このタイプは、これからお金を貯めていく必要がある場合の方に全期間固定金利型、をオススメします。

新婚で子どもはこれから、または子どもは小さくこれからお金を貯めていこうと思っているご家庭であれば、全期間固定金利型がおススメです。

新婚時には夫婦共働きでも出産後、専業主婦になることも考えているのであれば、世帯収入が減る事を見越して金利が変わらない全期間固定金利型を選んでおけば、収支計画が立てやすく安心です。

他の金利より一番金利が高めに設定されているとはいえ、低金利の今だからこそ全期間固定金利を選んでおくのも手でしょう。

固定金利

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固定金利はローンを借り入れた時からあらかじめ決められた期間において金利が固定できるローンです。

固定金利には「固定金利期間選択型」と「全期間固定金利型」があります。

固定金利期間中は世の中の金利水準がどれだけ上昇しても、金利は見直されないため返済額は変わりません。

固定金利選択型であれば契約時に3年、5年、10年などといった固定金利期間を選びます。

例えば当初固定金利10年で毎月の返済額が10万円だった場合、10年間は金利が固定されているので返済額は10万円のまま変わりません。

最初に定めた固定金利期間が終わったら次の金利タイプを選択します。

引き続き固定金利を選択することも可能です。

■メリット
金利が固定されている安心感がある
返済額が変わらないので収支計画が立てやすい
■デメリット
変動金利より金利が高めに設定されている
今後低金利で推移すれば変動金利より返済額は多めになる

このタイプは、今後10年間、教育費が大きくかかる方などに固定金利利用期間選択型をオススメします。

教育費は想定以上にかかるケースが多く見受けられます。

受験前の塾代が予定していたよりかかったため、あらかじめ準備していた大学の入学金が塾代になってしまったということも珍しくありません。

数年後に教育費がかかる予定があるので固定金利利用期間選択型がおススメです。

当初10年固定金利を選んでおけば、大学進学中は金利が固定されているので金利の上昇の不安もなく収支計画が立てやすいです。

変動金利

変動金利は返済途中に定期的に金利が見直されるタイプのローンです。

一般的には金利タイプの中では金利が一番低く設定されています。

金利は半年ごとに見直され、金利が下がれば返済額は減り、金利が上がれば返済額が増えます。

ただし、半年ごとの金利の見直しごとに返済額が変わるわけではありません。一般的には返済額の変更は5年ごとに行われます。

5年に1度の更新であれば、返済額アップに対する準備をする猶予ができます。

また金利の見直し後の返済額は前回の125%までしか上がらないルールがあります。

仮に毎月の返済額が10万円だった場合、どれだけ金利が上昇していても5年後の返済額の上限は125%の12万5,000円となります。

ただし、実際は返済額が130%アップしていた場合、残りの5%は免除されるわけではありません。次の更新時に繰り越されることになります。

■メリット
固定金利よりも金利が低めに設定されている
今後金利が上昇しなければ、ずっと低金利を享受できる
■デメリット
将来金利が上昇するリスクがある
金利が上昇すれば返済額も上昇し返済が苦しくなる不安がある

これは、夫婦共働きで余裕資金がある場合の方に変動金利が良いと思います。

金利の変化に対応できる余裕資金がある家庭でしたら変動金利がおススメです。

余裕資金があれば、万が一金利が上昇しても返済額が変わる前に余裕資金で繰上げ返済できれば借入額を減らすことができ金利の上昇にも対応できます。

また借入額がわずかな家庭であれば、金利が上昇で受ける影響は少ないと考えられます。

変動金利・固定金利は一長一短

メリット デメリット
変動金利
  • 固定金利よりも金利が低めに設定されている
  • 今後金利が上昇しなければ、低金利を享受できる
  • 将来金利が上昇するリスクがある
  • 金利が上昇すれば返済額も上昇し、返済が苦しくなる
固定金利
  • 金利が固定されている安心感がある
  • 返済額が変わらないので収支計画が立てやすい
  • 変動金利より金利が高めに設定されている
  • 今後低金利で推移すれば変動金利より返済額は多めになる

一般的に変動金利は固定金利より金利が低めに設定されているので、金利だけみると変動金利を選んだ方が得ではと考える方もいます。

仮に今後も低金利水準が続くと変動金利の方が固定金利より総返済額が少なくなる可能性はあります。

ただし、金利が上昇したら返済額も上昇し、家計を圧迫することも考えられます。

一方、固定金利は変動金利より金利が高めに設定されていますが、金利が固定されているので子どもの教育や老後資金など将来のライフイベントを含めたマネープランが立てやすくなります。

ただし、今後も低金利水準が続けば変動金利と比べ返済額が多くなる可能性はあります。

目先の低い金利設定の変動金利を選ぶのか、将来の金利上昇に備えて今のうちから全期間固定金利を選ぶのか固定金利と変動金利のメリットを両方享受できる固定金利選択型を選ぶのか自分に向いている金利タイプを選びます。

住宅ローンは借入れると長期間、返済していくことになります。

長期間には家庭の状況、収入の状況など変化する可能性は十分あります。

金利を選ぶ際は金利の低さだけではなく、ライフプランに変化があっても無理なく返済できるよう選んでおくことが大切です

変動金利でも固定金利でも無い商品

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住宅ローン金利の代表的なタイプは上記の3つですが、それ以外の金利タイプもあります。

例えば新生銀行が扱っているステップダウン金利は、返済開始の10年後から5年ごとに金利が下がっていくタイプです。

10年後から教育費などの出費の増加が予想されるケースなどに適しています。

また東京スター銀行が扱っているのが、住宅ローンの残高と同行の預金を相殺し、預金と同額分の残高は金利負担がゼロになる預金連動型といわれるタイプです。

住宅ローンを借りながら、多額の預金もしている人なら金利負担を軽減することができます。

このほか、金利に上限を設けた変動金利のタイプを扱っている金融機関もあります。

通常の変動金利より当初の金利はやや高めですが、金利が上昇した場合もあらかじめ設定された上限金利より高くなることはありません。

低金利の変動金利は魅力だけど、金利上昇が心配という人に向いているタイプと言えそうです。

金利は低ければ低いほどいいものなのか?

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住宅ローンの返済額は金利が低いほど軽くなります。その意味で、金利は低ければ低いほどいいと言ってもよさそうです。

ちなみに金利タイプ別に比べると、見直す間隔が短いほど金利は低めになります。貸す側の金融機関にとっては金利を見直せるチャンスが多いほど金利変動リスクが低くなるので、低い金利で貸すことができるからです。

このセオリーを当てはめると、変動金利→固定期間の短い固定期間選択型→固定期間の長い固定期間選択型→固定金利の順に金利が高くなります。

では金利が最も低い変動金利で借りるのが一番トクかというと、話はそう単純ではありません。

金利を見直すタイミングで金利が上昇してしまうリスクがあるからです。

つまり、住宅ローンを借りる側にとっては、低い金利で借りるほど金利変動リスクが高まることになります。

金利が変動すると返済額がどのくらい変わるのか、試算したのが下の表です。

変動金利、10年固定、固定金利それぞれについて、3000万円を35年返済で借り、5年後と10年後に金利が0.5%ずつ上昇した場合の金利と返済額を比較しています。

変動金利は5年ごとに金利が上昇しますが、10年固定は10年後に1%上昇、固定金利は変動しない設定です。

試算結果を見ると、当初の金利は変動金利が最も低いのですが、6年目以降は10年固定を逆転し、11年目以降は固定金利が最も低金利となります。

ただし毎月返済額は変動金利が最低額を維持し、総返済額も最も少なくなります。

これは変動金利の当初金利が低く、ローン残高が早く減るため、金利が上がっても毎月返済額が抑えられるためです。

夫婦ペアローン

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ところで住宅ローンは世帯主が一人で借りるのが当たり前と考えがちですが、夫婦など二人で借りる方法もあります。

共働きの場合は夫婦で力を合わせて借りれば返済負担が分散され、借りられる額を増やせるといったメリットがあります。

夫婦二人で住宅ローンを借りる方法には、「夫婦ペアローン」「夫婦連帯保証」「夫婦連帯債務」の3タイプがあります。

このうち夫婦ペアローンは、夫婦それぞれが別の住宅ローンを借りる方法です。

金融機関は同じにする必要がありますが、ローンは別なので金利や返済期間を変えて借りることもできます。

ただし借りるときの手数料などは2つ分必要です。

夫婦ペアローンでは団信(団体信用生命保険)に夫婦それぞれが別に入ることになります。

そのため、どちらかが万一死亡した場合などはその人のローンは保険で完済されますが、配偶者のローンはそのまま残ることになります。

また、住宅ローン控除は夫婦それぞれが受けることが可能です。

親子ローン

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ペアローンや連帯保証、連帯債務は、夫婦だけでなく親子で利用することもできます。

組み合わせが夫婦ではなく親子になるだけなので、仕組みやルールなどは夫婦の場合と基本的には変わりません。

ただし、親子でローンを組む場合はもう一つ、「親子リレーローン」という組み方もあります。

これは親子の連帯債務で住宅ローンを借り、親が死亡などで返済できなくなった場合に子がその債務を引き継ぐ仕組みです。

【フラット35】のほか、都市銀行など民間金融機関の一部でも利用できる場合があります。

親子リレーローンの大きなメリットは、親が単独で借りるよりも返済期間を長くすることができる点です。

通常、住宅ローンの返済期間は借りる人が団信に加入できる80歳程度までに制限されます。

だが親子リレーローンなら例えば親が60歳だったとしても、20年以上の返済期間で借りられるのです。

また親子で収入合算できることもあり、親だけで借りるより借入額を増やすこともできます。

ただし、親子リレーローンでは住宅を親子の共有名義にしなければならないといった制限が付きます。

そのため利用が適しているのは、親子の二世帯住宅を購入するケースなどに限られると思われます。

まとめ

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今回は、全期間固定金利型・固定期間選択型・変動金利型とさまざまな住宅ローンを説明しました。

民間ローンに関しては各金融機関でいろいろな商品が出ています。

自分にあった住宅ローンを見つけるには、情報収集をしっかりすることが重要です。

金利や融資額だけではなく、付帯サービスやオプションなどサービスもいろいろ付いています。

ぜひ、色んな金融機関の方に聞いてみて慎重に相談してみてください。

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