マイホームの実現に向けて計画を練っていく中で、一番大きな課題となるのが購入のための資金調達です。

大きな出費となるマイホーム購入には、そのほとんどが住宅ローンの利用が欠かせないと言ってよいでしょう。

住宅ローンを利用するには「いくら借りるか？」「毎月の返済額は？」など、借りる前にはしっかりと返済計画を立てておく必要があります。

そして、返済計画を立てる時には、年収を基本に借入額や借入可能額、毎月の返済額を考えていかなければなりません。

こちらの記事では、住宅ローンの返済計画のポイントになる年収別の返済計画、返済計画のたて方、返済計画の注意事項などを解説しています。

年収から購入できる物件価格

住宅の価格は、地域によって違いがありますが、数百万円から数億円と上を見上げればきりがないほど、その価格には幅があります。

マイホームを検討するにあたって、まずは自身の年収からどのくらいの家が購入できるか確認しておくことが大切です。

適正な借入額を知る方法のひとつに、「年収倍率」と言う方法があります。

「年収倍率」は総返済額が年収の何倍になるかを算出して、物件の購入限度額を知る方法です。

「年収倍率」では、年収の7～８倍までが購入できる物件価格の限度額と言われています。

もしも、年収が500万円とだとしたら購入価格の限度額は3,500万円～4,000万円となり、年収が600万円の場合には4,200万円～4,800万円が限度となりますので、マイホーム購入の際の目安としてください。

年収から導きだす住宅ローンの返済計画のたて方

住宅ローンを借り入れる時には、個人の年収や勤務先等の属性によって判断されて借入額が決まります。

ですから、事前に「住宅ローンでどのくらい借り入れることができるの？」を把握すれば、物件選びや返済計画作りはスムーズに進めていくことができます。

さらに、無理のない返済計画を立てていくには、毎月の住宅ローンと年収の関係も見逃せません。

ローンの返済負担率

住宅ローンを利用する上で、年収の中で「返済額はどのくらいの割合を占めているのか？」ということは大切となります。

返済負担とは、そのような割合を教えてくれます。

住宅ローンの場合であれば、返済負担率が25％～30％以内であれば無理なく返済できる範囲だとされています。

もしも、年収が300万円で返済負担率が25％となっているのなら、年間の返済額は75万円以内でおさまり、毎月の返済額は6万円ほどとなります。

返済負担率25％から借入額を考えた場合には、2,625万円が借入額の目安だということがわかります。

住宅購入時にかかる費用を別枠で計算

上記のように返済負担率から借入額の目安を知ることができますが、その額をすべて住宅の購入にあてることはできないので注意が必要です。

住宅の購入時には、税金、手数料、頭金などに加えて、引っ越し代などの多くの諸雑費がかかってしまいます。

住宅ローン以外にも発生する生活費、子どもの養育費、車のローン、親の介護など、同額の年収世帯であっても、家計の支出状況は各家庭によって違ってくることを考えながら、総合的に判断した上で返済額を決めることが望ましいでしょう。

住宅ローンの毎月の返済額以外にも、これらの支出も踏まえて無理のない返済計画を立てるようにしてください。

住宅ローンの頭金

頭金は物件の1～2割り程度とされていますが、頭金を多く用意し支払うことで、住宅ローンの総返済額が抑えられ、利息の軽減につながっていきます。

長期に渡っての返済となる住宅ローンは金利は大きな負担となっていますので、頭金を増やせば最終的な返済額の差は、数百万円もなる場合もあるほどです。

年収別で返済計画をシュミレーションしてみる

返済負担率の計算方法は、「返済負担率（％）＝年間返済額÷年収×100」で算出することができます。

もしも会社員の場合なら、年収は社会保険料や所得税などを引く前の税込み年収額を当てはめて計算します。

住宅ローン以外にも毎月の返済するローンが組まれている場合には、その返済額を合わせた額を使って計算してください。

（返済負担率の計算方法）

◆年収500万円、毎月の返済額8万円、年間返済額が96万円の場合

『96万円÷500万円×100＝19.2』

・返済負担率　　19.2％

◆年収500万円、毎月の返済額10万円、年間返済額が120万円の場合

『120万円÷500万円×100＝24』

・返済負担率　　24％

また、借入可能額を算出する場合には、先に返済負担率を決めておいてから試算すれば、借入可能額も把握することができます。

返済負担率を決めてから試算

住宅ローンの借入限度額を計算する場合には、実際に借りるローンの金利と返済期間を当てはめる必要が出てきます。

返済期間はご自身の希望を当てはめればいいのですが、金利は金融機関によって変わり、金利の種類によっても違ってきます。

住宅ローンの金利には固定金利と変動金利があり、金融機関によって基準は違ってきますが、固定金利の場合は約1.1％～1.5％、変動金利の場合は1％未満となっていることがほとんどです。

年収と返済負担率別にみた借入可能額

35年間で住宅ローンを組んで返済する場合、年収別と返済負担率で算出した、借入可能額と毎月の返済額は下記の表の通りとなります。

（35年間の住宅ローンを組んで返済する場合）（）内の数字は毎月の返済額です。

年収	20％	25％	30％
300万円	1650万円 （約4万9700円）	2070万円 （約6万2300円）	2480万円 （約7万4700円）
400万円	2210万円 （約6万6500円）	2760万円 （約8万3100円）	3310万円 （約9万9700円）
500万円	2760万円 （約8万3100円）	3450万円 （約10万3900円）	4140万円 （約12万4700円）
600万円	3310万円 （約9万9700円）	4140万円 （約12万4700円）	4970万円 （約14万9700円）
700万円	3870万円 （約11万6600円）	4830万円 （約14万5500円）	5800万円 （約17万4700円）
800万円	4420万円 （約13万3100円）	5530万円 （約16万6600円）	6630万円 （約19万9700円）
900万円	4970万円 （約14万9700円）	6220万円 （約18万7400円）	7460万円 （約22万4700円）
1,000万円	5530万円 （約16万6600円）	6910万円 （約20万8200円）	8290万円 （約24万9700円）

上記表を見てもわかるように、返済負担率が5％違ってしまっても、借入可能額に大きな違いが生じてきます。

また、毎月の返済額の目安から借入限度額を計算した場合、実際に金利を当てはめて計算した場合では数値に違いが出てきますので、希望するローンがあるのなら金融機関が提示する金利を参考に計算しましょう。

住宅ローンの返済計画の注意事項

住宅ローンの返済計画を考える点で、一番注意したいのが無理な計画によって返済困難に陥ってしまうなってしまうことです。

無理な返済計画を組んでしまう原因には、借入可能額の上限ぎりぎりでローンを組んだ場合、返済額が適正額を上回った場合などが考えられます。

次に「借入可能上限いっぱいにローンを組んだ場合」と「返済額が適正額を上回った場合」をみていきましょう。

借入可能上限いっぱいにローンを組んだ場合

金融機関では、住宅ローンの返済負担率の上限は30～35％となっていますが、理想は20％～25％と設定しています。

住宅ローン以外にも、自動車ローンやカードローンなどが返済額のすべてとして合わせて計算されています。

・年収500万円の世帯
・住宅ローンの年間返済額　　100万円
・自動車ローンの年間返済額　100万円

・年間の総返済額は200万円となり、年収負担率は40％となります。

このように住宅ローン以外の借入も合わせて計算され、金融機関側は返済負担率が高すぎると「返済は難しい」と判断されてローンを組むことができません。

また、住宅ローンは返済期間が30年と長期にわたるため、子どもの養育費、家族の療養費なども念頭に入れて、リスクを回避することも考えておく必要がでてきます。

返済額が適正額を上回った場合

住宅ローンの返済は長期にわたるために、収入の状況が悪化する可能性も考えられます。

「働いていた妻が出産で仕事をやめた」「勤めている会社の経営が悪化して収入が減少した」などとなった場合には、返済額が適正額を上回ってしまい、貯めていた貯蓄から生活費を補うことになるかもしれません。

子どもが社会人となったり、転職により収入が安定したのなら、赤字から黒字へと変わるかもしれませんが、何年も赤字が続いてしまうのなら住宅ローンの借り換えなどを検討するのも一つの方法です。

住宅ローンを利用する前に知っておきたいこと

マイホームには住宅ローンを組むことがほとんどですが、住宅ローンを組む前には審査があり、審査をクリアすることができなければ住宅ローンで借り入れることはできません。

また、住宅ローンは長期にわたっての返済となるために、自身の借入時の年齢も大事なポイントとなってきます。

住宅ローン審査

住宅ローンを利用するためには、審査を通過しなければ借りることができません。

審査の際に重視されるのは上記で説明した返済負担率ですが、返済総額の中には教育ローン、カードローン、自動車ローン、さらにはスマートフォンの端末購入費の分割払い、借り入れをしていないキャッシング機能付きのクレジットカード、奨学金の返済など、様々なものが含まれることになります。

住宅ローンを利用する前には、自身の借入の現状を一度見直してみるとよいでしょう。

借入時の年齢

住宅ローンは各金融機関ごとに、借入時の最低年齢や年齢の上限が決められていますが、借りる時の年齢は「20歳以上から69歳頃まで」、完済時期の年齢が「75歳～80歳」ほどとなっているのが一般的です。

例えば退職後の65歳で住宅ローンを組みたいのなら、年金や貯蓄からの返済となるために借入額や返済期間に制限が設けられる可能性が出てきます。

また、同じ年齢であったとしても、退職金を使って繰り上げ返済ができる方、会社の規模が大きい場合の方が審査が通りやすいことがあります。

返済完了時の年齢および預金額などを元に、毎月の返済額も検討しておくとよいでしょう。

年収以外の資金調達法も検討する

年収以外の資金調達法としてあげられるのが、自己資金の増額です。

頭金や繰り上げ返済を自己資金の増額で賄うことができれば、住宅ローンの返済を軽減することができます。

自己資金を増やすには節約や毎月の貯蓄などの方法がありますが、親からの援助というのも一つの方法です。

親から住宅資金を援助してもらうことに戸惑う方もいるかともいますが、住宅を購入する場合には国の優遇税制が受けられることができます。

通常であれば、贈与税となり課税の対象ですが、住宅購入のために資金援助を受ける場合には、特例によって一定額までは非課税となります。

資金援助に協力的な家族がいる場合には、自己資金を増額する手段として考えてみてはいかがでしょうか？

まとめ

マイホーム購入の資金調達の要となる住宅ローンの返済計画のポイントに加えて、無理な返済計画にならないようにする注意事項と住宅ローンを利用する前に知っておきたいことを紹介してきました。

住宅ローンの返済計画は、年収から購入できる物件価格を知り、返済負担率や借入限度額、毎月の返済額のシュミレーションを行いながら計画を立てることが大切です。

マイホームの購入は長期にわたる返済となりますので、自身の収入やライフスタイルにあった無理のない返済計画を練っていきましょう。

マイホーム実現のために、まずは返済負担率や借入限度額、毎月の返済額を検討することから始めてみてください。