住宅ローンのシミュレーションは、不動産の購入を検討している方にとって、毎月の返済額や借入額がわかる便利なツールです。

不動産という大きな買い物をするときには、「実際に支払う金額」や「ローンの回数や支払い期間」「借りられる金額」などの疑問や不安が生じてきますが、シミュレーションを利用することによって、安心して資金計画が立てられるのではないでしょうか？

ただし、シミュレーションを上手に活用していくためには、抑えておきたいポイントを知ると同時に、利用方法、専門用語などの知識も必要となってきます。

そこで、こちらの記事では、不動産を購入する際の資本計画に加えて、シミュレーションで抑えるポイント、利用方法、シミュレーションをする前に知っておきたい用語などを詳しく解説していきます。

長い年月かけて支払う不動産ローンの資金調達に役立つ記事となっていますので、ぜひご覧ください。

不動産を購入する際に欠かせない3つの資金計画

不動産を購入したいと考えたのなら、まずは資金計画立てることが先決です。

資金計画を「予算を立てること」と勘違いされている方も多いと思いますが、予算を組むだけでは住宅ローン返済開始後に厳しい状況に追いやられてしまいます。

資金計画を立てるときには、調達計画、支払い計画、返済計画の3つの段階に分けて、長期的に全体を把握しながら資金計画を練っていかなければなりません。

次に、調達計画、支払計画、返済計画について、詳しく解説していきます。

1.調達計画

資本計画を行う際には、まずは調達できる資金を考えることから始めていきます。

自己資金となる、現金、預金、貯金、定期預金を集計し、住宅取得に際して親からの支援が受けられるかの確認を取っておいていください。

①自己資金額＝　預貯金　＋　親などからの援助資金

次に、自己資金の中から、将来必要となるお金を残しておき、さらに住宅購入諸費用も自己資金で賄うことになります。

そして、残ったお金から不動産の購入の際に頭金にできる額を検討し、残った金額は住宅ローンで返済することになりますが、住宅ローンは無理なく返済できるローン金額に設定することが重要となります。

②購入可能な住宅の価格＝　用意できる頭金　＋　無理のない住宅ローンの金額

2.支払計画

不動産を購入するときには、売主に一括での市針が基本的ですが、リノベーション、手付金、着手金など、支払うタイミングが異なっています。

自己資金から支払うのか、住宅ローンやつなぎ融資を用意して支払うのか、いつまでにいくら支払うのかを、しっかりと確認しておきます。

3.返済計画

住宅ローンの返済は、30年～35年と長期間滞りなく返済し続けていくためには、借りることに加えて、「無理なく完済する」ということが大切です。

返済の期間中には、ライフイベントも生じてきますので、下記のような計画も見据えていくことが重要となるでしょう。

①繰り上げ返済計画のための貯蓄計画
②修繕・リフォーム計画
③子供の教育費の支払い計画
③老後の生活費の為の計画
④固定資産税、不動産取得税等の納税

不動産ローンのシミュレーションの利用方法

住宅ローンシミュレーションとは、毎月の支払額、金利、頭金、年収などを入力することで、毎月の返済額等の試算を行う金融機関が提供しているツールです。

通常であれば、銀行に年収や頭金などの状況がわかる書類を提出し、住宅ローンを進めていく流れになりますが、住宅ローンシミュレーションを利用すれば、事前にある程度の試算をすることができます。

ただし、住宅ローンシミュレーションは、あくまでも試算であって実際の金額ではないことを覚えておきましょう。

次に、住宅ローンシミュレーションわかる、月々の返済額、借入可能額、金利方式の切換、一部繰上げ返済の4つの試算について見ていきましょう。

①月々の返済額

②借入可能額

③金利方式の切換

④一部繰上げ返済

①月々の返済額の試算

「毎月の返済額はいくらにすればいい？」と言うときには、ローン返済額シミュレーションで試算を行ってください。

ローン返済額シミュレーションの試算は、借入額、ボーナス返済額、ローン年数(1年～35年）、金利方式等を入力します。

毎月の返済額、ボーナス月の返済額を知ることで、ゆとりある返済計画を立てることができます。

②借入可能額の試算

　
「いくら借入れることができるの？」というときには、借入可能額シミュレーションをご利用ください。

借入額はローンの年数や返済額によって変わり、借入額がわかることで今の状況で購入できる不動産価格がより明確になります。

『　ローン借入額　＋　自己負担　－　諸費用　＝　今の状況で購入できる不動産額　』

借入可能額の試算では、毎月の返済額、ボーナス月の返済額、ローン年数（1～35年）、金利方式等を入力します。

③金利方式切換の試算

住宅ローンの金利方式を切り換えたいときには、金利方式切換シミュレーションで試算することができます。

これからの住宅ローンを組む方、現在の住宅ローンの金利方式を見直したい方へのシミュレーションです。

金利方式切換の試算には、借入残高、残りの返済期間、ボーナス返済の条件、金利方式切換後の条件等を入力します。

④一部繰上返済の試算

住宅ローンの一部繰上返済を検討しているのであれば、一部繰上返済シミュレーションで試算することができます。

返済額や返済期間の変化をシミュレーションを行うことで確認でき、現在の住宅ローンの見直しや将来を見据えたライフプランの際に役立ちます。

住宅一部繰上返済の試算では、繰上返済後の借入残高、残りの返済期間、金利、ボーナス返済の条件を入力して行います。

シミュレーションする前に知っておきたい用語を解説

不動産のローンシミュレーションで試算できる返済額、借入可能額、金利方式切換、一部返済などを見てきましたが、わからない言葉などはありませんでしたか？

返済方法や金利の種類などのシミュレーションを行う場合には、住宅ローン関連の言葉をしっかりと理解しておく必要があります。

次に、シミュレーションする際に知っておきたい用語として、変動金利、固定金利、元利均等返済、返済比率を解説していきます。

変動金利と固定金利

住宅ローンには利息を計算するための金利（利率）がありますが、金利には変動金利と固定金利の2つの種類が存在しています。

◆変動金利
変動金利は、借りている間に金利が変動するタイプの金利のことです。

返済額に反映するのは5年に一度となっていますので、すぐに変動が返済額に反映されるわけではなく、大きく金利が変動した場合でも125％は超えないルールがあるために、とんでもない価格に上昇するという心配はありません。

しかし、支払利息に上限を設けていないために、利息分が増えると利息と元金ともども減りにくいというデメリットな部分があります。

一般的に、変動金利は固定金利よりも低く設定されています。

◆固定金利
固定金利は、返済期間中に金利が変わることなく固定されているタイプの金利のことです。

金利が固定されているために、毎月の返済額は変わりません。

固定金利には、一定の期間だけを限定して固定金利にしている固定期間選択タイプなどもあります。

固定金利は銀行にとってリスクが少ないために、変動金利よりも高く設定されています。

返済比率

返済比率とは、年収に対しての年間の返済額の割合を指し、最大で35％～40％で設定されていることが一般的です。

ただし、返済比率は年収や金融機関によって異なり、カードの利用状況や転職の多さ、勤続年数などの信用情報によって計算した額を下回る場合も出てきます。

なお、適正な比率の目安は20％となっており、90％近くの方が25％以内で抑えています。

それ以上となってしまうと返済に追われ、生活が苦しく危険な状態となりますので、なるべく返済比率は20％以下に抑えるようにしてください。

元利均等返済

住宅ローンなどの不動産のローンでは、主に元利均等返済という返済方法を採用しています。

元利均等返済とは、毎月の元金と利息の合計が一定となる返済方式です。

元利均等返済で返済すると、元金総額が返済当初は利息の占める割合が大きくなりますが、返済が進んでいくにつれて、利息の占める割合は小さくなっていきます。

返済するたびに、利息の額が小さくなり元金が大きく変わっていく返済方法です。

元利均等返済方法は、複雑な構造になっているために、電卓で返済額を単純に計算することはできません。

そのために、専用サイトでのシミュレーションが必要となってくるのです。

シミュレーションで確認しておきたい7つのポイント

不動産のローンシミュレーションを使って「返済額を知りたい」「借入額を知りたい」という方は多いと思いますが、その他にもシミュレーションを利用した際には、確認しておいて欲しいポイントがいくつかあります。

次に、シミュレーションを利用したときに、確認したい7つの項目をご紹介していきます。

①毎月の返済額

不動産ローンシミュレーションで試算された毎月の返済額を確認してください。

確認するポイントは、現在の家賃と比較をしながら、住宅ローンの月平均返済額である10万円とどのくらい差があるのかを見ていきましょう。

②借入可能額

返済比率と年収から借入可能額を計算することができ、返済比率から借入可能額を算出した方が借り過ぎを抑えることができます。

また、借入可能額が物件価格に満たないのであれば、収入合算も検討してみてください。

③返済比率

返済比率が、20％以内にあることを確認してください。

25％を超えるようであれば借り過ぎの可能性が高くなってきますので、物件の購入をもういとど見直してみるとよいでしょう。

④返済期間

ローンの返済は、原則65歳で完済できるように設定しておきましょう。

また、返済期間が短いのであれば、支払う利息も安くなっていきます。

⑤ボーナス返済額

31才以上の方でも、ボーナス時の返済を組むことで65才での完済が可能となります。

ボーナス時の返済に加えて、繰上返済で65歳までの完済を目指してください。

⑥繰上返済額

繰上げ返済を利用すれば、31歳の方が35年ローンを組んでいたも、65才までに完済することができます。

確認しておきたいのは、「タイミングとなる時期」と「返済額」です。

65才までに完済できるタイミングの時期や返済額を、事前に把握しておくことができます。

⑦諸費用の試算

住宅ローンの他にも、不動産を購入すると様々な諸経費がかかりますので、シミュレーションで、住宅ローン手続き費用で登録免許税、不動産取得税等の諸費用をしっかりと把握しておくようにしましょう。　　　　　　　　　　　　　　

まとめ

不動産を購入する際に欠かせない3つの資金計画を始めとして、シミュレーションの利用方法、知っておきたい用語、確認しておきたい7つのポイントをまとめて解説してきました。

不動産のように大きな買い物をするときには、事前に資金計画を立てると同時に、シミュレーションを利用して具体的な数値を出していくことで、安心してローンを利用することができます。

シミュレーションを上手に活用していくためには、毎月の返済額や借入額はもちろんですが、返済比率やボーナス返済、諸費用の試算なども長期間にわたる返済には欠かすことのできない項目となるでしょう。

ローンシミュレーションを利用方法、専門用語、抑えておくべきポイントを確認しながら、無理のない資金調達を心掛けて、自身にあった資本計画を立てていきましょう。