住宅ローンを考えたときに、有名な「フラット35」を思いつく方は多いのではないでしょうか？「フラット35」は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携している35年の固定金利をベースとした安心できる住宅ローンです。
住宅ローンを検討する方にとって、知っておいて欲しい金融商品のひとつと言えるでしょう。
そこで、こちらでは「フラット35」について、借りるための5つの条件を始めとして、仕組みや金利を低くする方法などを解説していきます。
「フラット35」を検討している方はもちろんのこと、住宅ローンをお探しの方にも役立つ情報となっていますので、ご覧になってみてください。
INDEX
35年の固定金利「フラット35」の仕組み
2003年からスタートした窓口が民間の金融機関となっている「フラット35」は、金融機関が独自に販売している金融商品ではありません。
「フラット35」の仕組みは、貸し出したローンを住宅金融支援機構が買い取り、証券化して投資家に販売する流れになっています。
このような住宅金融支援機構を介した仕組みがあるために、窓口となっている民間の金融機関は、金利変動のリスクを負うことなく住宅ローンを扱うことができるのです。
全ての金融機関が「フラット35」を扱ってるわけではありませんが、都市・地方銀行やネット銀行、信用金庫などの金融機関が幅広く扱っており、さらにモーゲージパングという「フラット35」を専門に扱う金融機関も現れ始めています。
※住宅金融支援機構とは、「国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人」です。
政府系の金融機関には、日本政策投資銀行、国際協力銀行、日本政策金融公庫、沖縄振興開発金融公、住宅金融公庫などがあります。
その「住宅金融公庫」の業務を継承した独立行政法人として2007年4月1日に発足しました。
銀行ローンとの違いは固定金利
民間の金融機関が扱っている住宅ローンと「フラット35」の一番の違いは、「フラット35」は固定金利だけしか扱っていないことです。
民間の金融機関の住宅ローンには、「変動金利」「固定期間選択型」など、いくつかの金利タイプを選ぶことができますが、「フラット35」では、固定金利しか選ぶことができません。
また、住宅ローンの保証料については、民間の金融機関の場合だと、借入額の2%ほどかかりますが、「フラット35」の場合ならば保証料の必要はありません。
「フラット35」の上限は8,000万円まで
「フラット35」の借りられる金額には上限と下限が設けられています。
上限は8,000万円で、下限は100万円以上です。
「住宅購入価格」や「建設費（土地取得費を含む）」が8,000万円を超えて借りることができません。
そして、誰もが上限の8,000万円を借りられるわけではななく、そのためには条件を満たすことが必要となってきます。
「フラット35」クリアしなければならない5つの条件
35年の固定金利で借りることができる「フラット35」ですが、そのためには5つの条件をクリアする必要がでていきます。
次に、5つの条件をみていきましょう。
条件1：国籍と年齢制限
「フラット35」に申し込める年齢は、満70歳未満となります。
しかし、親子リレー返済の制度を利用するときには、この限りではなく70歳以上でも申し込みが可能です。
また、申し込みができるのは、日本国籍がある人ことが必要となりますが、外国人の場合は。
下記にあてはまるれば申し込むことができ、「連帯債務者」や「住宅の共有」が可能となります。
・「出入国管理及び難民認定法」（昭和26年政令第319号）第22条第2項または第22条の2第4項の規定により永住許可を受けている人
・「日本国との平和条約に基づき日本の国籍を離脱した者等の出入国管理に関する特例法」（平成3年法律第71号）第3条、第4条または第5条の規定による特別永住者の人
条件2：返済額の年間合計
年収の基準は、年収に占める「返済額の年間合計」の割合が条件を満たさなければなりません。
「返済額の年間合計」は、「フラット35」の住宅ローンと、それ以外の以外の全ての借り入れ（自動車ローン、教育ローン、カードローン、クレジットリボ払い）の返済額です。
返済額が年収に対してのどのくらいの割合になるか、つまり「総返済負担率」を計算します。
年収が400万円未満の方であれば、総返済負担率は30％以下。
年収が400万円以上の方ならば、総返済負担率は35%以下の方が「フラット35」を利用できます。
条件4：住宅の技術基準
住宅の購入であれば、全てに「フラット35」が利用できるわけではありません。
住宅に関しても住宅金融支援機構が定めた一定の条件を満たなければなりません。
「技術基準」となる、断熱構造や配管設備の点検の他に、いくつかの項目がありますが、一般的な住宅であればクリアできますが、中古住宅の場合は耐震性などを確認する場合があります。
条件5：住宅の広さ
住宅の広さも「フラット35」の条件となっていますので、確認しておくようにしてください。
条件となる住宅の床面積は、一戸建ては70㎡以上、マンションの場合には30㎡です。
店舗兼、住宅などの併用住宅のときには、店舗面積よりも住宅部分の床面積が広いことが条件となります。
その場合、敷地面積は関係ありません。
「フラット35」の固定金利を下げる方法
固定金利となっている「フラット35」ですが、借りる方法によって固定金利をおさえられるケースがでてきます。
どのような方法が金利を下げるのか見ていきましょう。
返済期間について
「フラット35」の金利は返済期間を短くすることで低くおさえられることができます。
金利はそのケースによって違ってきますが、返済期間を15年～20年以下にした場合、0.05～0.08%ほど金利は低くおさえられることになります。
融資率について
融資率とは、「住宅の購入価格」「建設費（土地取得費も含む）」にしめるフラット35を借り入れる割合のことを指します。
つまり、頭金を自己資産でどのくらい用意できたのかで融資率は変わってくるのです。
融資率の割合が9割を超えてしまうと、金利は高くなってしまいます。
ケースによって違いは出てきますが、「9割を超えた場合と9割以下の差額」は、0.43～0.44％ほどとなっています。
住宅ローンは高額なので、金利が少しの違っただけでも、返済額に差がでてきてしまうことになります。
団体信用生命保険（団信）について
フラット35には、団体信用生命保険（団信）含まれていますが、もしも健康上の理由だどから加入できないときには、保険分として0.2%を金利から差し引いて借り入れることができます。
0.2%だとお得と感じられるかも知れませんが、万が一のときにはローンが完済されずに、遺族への負担が重くなってしまいます。
「フラット35」を賢く借りるなら「フラット35」Sに注目
固定金利で借り入れができる住宅ローンの「フラット35」には、その条件や状況によって多くの種類にわけられています。
できれば金利の低い「フラット35」を誰もが選びたいのではないでしょうか？金利が優遇されている「フラット35」Sは、条件が満たせば金利が引下げられて、返済額をおさえることができるおすすめの商品です。
「フラット35」Sの条件となる、耐震性と省エネ性などの一定の基準を満たせば「フラット35」S利用することができます。
「フラット35」S金利の引下げ幅は0.25%となり、引下げ期間は「金利Aプラン」であれば当初10年間、「金利Bプラン」であれば当初5年間となっています。
【「フラット35」Sの金利】（2020年3月31日までの申込受付分に適用）
・金利Aプラン 金利引下げ期間「当初10年間」 年マイナス0.25%
・金利Bプラン 金利下げ期間「当初5年間」 年マイナス0.25%
安定を望むのならフラット35
長期の固定金利が可能となる「フラット35」は、どのような方に向いているローンなのでしょうか？民間の銀行の審査では、「勤続年数3年以上」や「年収」などに条件があるために、勤続年数が少ない転職したばかりの方には、不利となってしまいます。
その反対に「フラット35」では年収ではなく融資率で判断されるので、勤続年数や年収が低くても借りることができます。
「フラット35」は転勤したての方や、年収が低くても、頭金をしっかり貯めている方にとってはおすすめの住宅ローンとなります。
また、「フラット35」は固定金利となっているので、返済額を気にすることはありません。
金利を変動にしていると金利が上がったり下がったりすることが気にかかりますが、固定金利であれば安心していられます。
「家計管理に時間を費やしたくない方」「金利の動き見るのが苦手な方」「安定や安心を望む方」なども、フラット35に向いている方だと言えるでしょう。
まとめ
以上、返済期間が全て固定金利となっている「フラット35」について、仕組みや利用条件、金利をおさえる方法など、幅広く解説してみました。
金利と言われている現在では、金利が上昇してしまうと返済額も増えてしまうために、変動金利である住宅ローンを不安に感じている方は多いのでしょうか？「フラット35」は固定金利になっているので返済額の心配なく過ごすことができる住宅ローンです。
また、「フラット35」の金利は借り方を工夫することで金利を低くすることも可能となりますので、ぜひチェックして低くなる可能性を探し出してみてください。民間の銀行の住宅ローンが借りることが難しい「転職したばかりの方」や「収入の低い方」でも、5つの条件を満たしているのであれば、利用することができます。
安心できる住宅ローンとして「フラット35」を積極的に活用してみてはいかがでしょうか？
