住宅ローンの中でも条件が広く、比較的審査の通りやすいことで知られているフラット35の審査ですが、中にはどうしても審査に落ちてしまう方はいます。
しかし、銀行の担当者はその理由を教えてくれません。
そこで審査に落ちてしまう方の特徴と対策を以下の５つ項目で紹介します。

・返済比率が高すぎる
・住宅ローン以外の借入がある
・個人の信用情報に事故歴がある
・物件の担保評価が低い
・在籍確認ができない

まずは、フラット35の特徴と事前審査と本審査の違いについて紹介します。

フラット35の特徴

フラット35は、「質の高い住宅を広く供給すること」を理念にした住宅ローンで住宅金融支援機構と民間の金融金の協力により提供されるものです。

また、「申請者の職業による選別をしない」という特徴もあり、自営業やフリーランスの方でも申し込めるなど、審査の条件がとても広いことでも知られています。

しかし、住宅さえ質の良いものであれば、誰でも申請が受理されるものではありません。
フラット35には事前審査と本審査の２つの審査に通過する必要があります。

事前審査の特徴

事前審査は、取り扱う金融機関がなるべく手間を省きながら申請者の返済能力を判断する目的のもと行われます。

審査判断は「可」「否」「保留」の３種類に分けられ、本審査に進めるためには、可または保留の判定を受ける必要があります。

金融機関の行う、事前審査の基準としては、
・フラット35の申請基準を満たしているか
・在籍確認や収入証明による虚偽の申告をしていないか
・住宅の価格の妥当性
・返済能力
・信用状態
上記の項目を金融機関独自のルールで審査をします。

事前審査で否の判断を下された場合の多くは個人の信用情報に問題があるか、資金計画に問題があるかのどちらかの場合がほとんどです。

申請する金融機関によっては、返済期間や返済額を見直すことや、共働きの夫婦であれば、収入合算をしてペアローンを組むことで事前の対策が取れる場合もあります。

本審査の特徴

本審査では、住宅金融支援機構にて申請者が提出する「借入申込書」に基づき審査が行われます。
ここで審査されるのは、住宅金融支援機構で独自に設定されている住宅と技術基準と申請者の返済能力です。

返済能力では、
・年収
・借入額
・その他の借入状況
・自己資金
上記５項目を総合的に判断して、審査が行われています。

しかし、前項で紹介した通り事前審査では、それぞれの金融機関が独自に設定した基準で審査をしています。
住宅金融支援機構の行う本審査では、再度個人の信用情報についての審査が行われ、事前審査の結果が必ずしも景況するというわけでなく、銀行の担当者も審査に落ちてしまった原因を教えてくれません。

フラット35の審査に通らない理由

では、審査に落ちてしまう方の特徴には大きく下記の5つがあります。

・年収に対する借入金額が大きい
・住宅ローン以外にも借入がある
・支払いに遅延や滞納、個人信用情報に事故歴がある
・物件の価値が借入額に対して低い
・在籍確認が確認できない

それでは、それぞれの理由とその対策方法について解説していきましょう。

年収に対する借入金額が大きい

年収に対する返済比率は、年収が４００万円未満の場合３０％、年収４００万円の場合35％が上限になります。

ただし、この返済率の上限ぎりぎりの金額までなら申請しても大丈夫というわけでもありません。
税金年収と手取りの年収では金額が異なり、ぎりぎりの申請額で申し込んだ場合、年間の返済負荷が大きくなることは目に見えています。
結果、無理のある返済額と判断され、審査も厳しくなる可能性があります。

さらに、転職直後や、完済時の年齢が高齢になってしまう場合など、他の要素での不安が追加されれば、総合的に返済能力が低いと判断されてしまいます。

頭金を増やせば当然返済額を減らすことにつながります、親や親戚との間に金銭諸費貸借契約を行った上で、お金を借りたり、申請額を見直し返済比率を下げるなどの対策が必要です。

住宅ローン以外にも借入がある

本審査の特徴でも紹介しましたが、フラット35以外の借入も審査に影響します。
例えば、自動車ローンやカードローン、クレジットカードのキャッシング、奨学金などの住宅ローンには直接関係のない借入も返済比率に加味されます。

つまり、年収４００万円の場合の返済比率は、
４００万円×35％＝その他の借入を含む返済額が年間１４０万円
となります。

さらに、複数の借入のある方や消費者金融など高金利な借入のある方は、あまり良い印象をもたれない傾向にあり、審査に落ちる可能性が高くなります。
審査の前には可能な限り、他の借入を精算しておきましょう。

支払いに遅延や滞納、個人信用情報に事故歴がある

税金や公共料金、クレジットカード支払いの滞納や遅延は個人の信用情報にあたります。
特に、長期滞納や代位弁済・債務整理・自己破産は金融自己情報として、信用情報に事故歴として残ってしまい、最悪の場合ブラックリストに登録されてしまいます。

個人情報に事故歴がある場合、最低でも５年は事故歴が消えません。
どうしても今のうちに購入したいと考えるかもしれませんが、その場合も焦らずに事故歴が消えるまで、しっかりと貯蓄をしながら個人情報をクリーンにすることに注力しましょう。

物件の価値が借入額に対して低い

民間の住宅ローンではそこまで重要視されるポイントではありませんが、フラット35の場合、住宅の価値に当たる「担保評価」が低い場合審査に落ちてしまう可能性があります。

住宅金融支援機構のフラット35の場合、住宅の技術基準だけでなく、申請する対象の物件が私道に面している場合や過疎地であるなどの立地条件、物件が技術基準はクリアしているものの、特殊な建築の場合は担保評価が低くなり、審査を通過できないという例もあります。

ただし、担保評価の基準については住宅金融支援機構から公開されていないため、物件に対しての不安がある場合は、取り扱いのある銀行の担当者やハウスメーカーへ相談をした上で、借入額などを検討することをおすすめします。

在籍確認が確認できない

在籍確認は、勤務先で申請者の勤務の事実を明らかにするために行われる手続きになります。
確認には、住宅金融支援機構の担当者が勤務先へ直接電話をかけ、本人を呼び出し在籍を確認できれば完了します。

しかし、在籍確認の電話は住宅金融支援機構の名前ではなく、個人名でかかってきます。
これは、フラット35の契約の事実は個人情報に触れてしまう部分があるためです。

そのため、勤務先で電話を受けた方からは、個人的な電話であると判断してしまうことも多くあり、会社の規則によっては、個人からの電話は取り次いでもらえず、在籍確認が取れないことも考えられます。
そして、一定期間内に在籍確認ができない場合には審査に落ちてしまうケースもあります。

勤務先の企業が他部署である場合や、会社として個人には取り次ぎができないような規則が決まっている、などの心配がある場合は、申請する勤務先の電話番号を配属先や直通の電話番号で記載しましょう。

審査に落ちてしまった場合

フラット35の審査に落ちてしまったからと言ってプロパーローンや不動産担保ローンで借りることは、最終手段として考えた方がいいでしょう。
これらは、ローン金利が高いため、返済期間の長い住宅ローンでは返済負担が大きくなります。

フラット35は、一度審査に落ちてしまったからと言って２度と申請ができなくなるわけではありません。
審査におちてしまう方の特徴と照らし合わせて、落ちた理由をしっかり分析して次の行動に移りましょう。

自己資金を増やしてから再審査をする

ローンの返済率や融資率を下げることはとても重要ですが、返済比率ぎりぎりの状態や自己資金がない状態で審査に臨んでいた方は、経済的に計画性のないと判断されてしまいます。

まずは、申請する額に見合う自己資金を蓄えることはとても重要です。
住宅ローンはまず住宅ありきで検討するのはなく、資産計画から考えることにしましょう。

半年以上の期間を開けてから申請する

フラット35の審査の履歴は個人信用情報に記録されます。
審査に落ちてからすぐに申請をしても、CICやJICCなどの個人情報が登録されている信用情報機関は、本審査の際に個人情報を開示した履歴が半年間残るため、記録は確認されてしまいます。

そのため金融機関からは、前回審査したばかりなのにすぐにまた申し込んでいる、以前の審査に落ちているということがわかってしまいます。
２回目の審査では、なぜ前回の申し込みで落とされてしまったのかも含めた審査が行われるため、より通りにくくなってしまう可能性が高いからです。

別の金融機関を通して再申請する

事前審査を通過しても、本審査をするところは同じ住宅金融支援機構だから再申請しても無駄と思う方もいるかもしれませんが、そんなことはありません。

フラット35は、取り扱う金融機関で、融資率や取り扱い実績に違いがあり、住宅支援機構の受付基準が異なったり、申請した金融機関の担当者によっても結果が変わると言われていますので、再審査に適した金融機関を探したり、親戚等に少しお金を借りて頭金を用意する、返済比率を下げてみるなど、条件を少し変えるだけでも、審査に有利になります。

ただし、住宅ローンは、審査を重ねるごとに個人情報を請求した履歴が残るため、フラット35を扱う金融機関があるからといって手当たり次第審査をするのはやめましょう。

まとめ

フラット35は一度審査に落ちてしまったからといって、再審査ができないものではありません。
大切なのは、一度落ちてしまったからといって、勢いで再申請するのではなく、審査に落ちてしまった理由を、物件・申請者の両側面から分析し、事前に準備をしておくことです。
ぜひ本記事を参考に次回のフラット35の審査に挑んでみてください。