住宅ローン「フラット35」の4つのメリットとデメリットを紹介

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フラット35 メリット デメリット

住宅ローンでお困りの方、フラット35でローンを組んでみてはいかがですか?

住宅ローンは、様々なプランで組むことができますよね。その中でも、フラット35を聞いたことがある方も多いでしょう。
ですが、メリットやデメリットを知らずに組むことはできませんよね?

そこで、フラット35に加入しようか検討している方に参考になるようにメリットとデメリットをご紹介します。

初めてローンを組む方も、住宅ローンは長い期間の支出となるので、この記事を読めばフラット35について理解できるでしょう。

フラット35とは?

フラット35 メリット デメリット

フラット35とは、たくさんある住宅ローンの1つの商品です。
国土交通省と財務省が管轄している、独立行政法人「住宅金融支援機構」と「民間金融機関」が提携して行っている長期固定金利型住宅ローンのことを指します。

民間金融機関だけでは、住宅ローンなどの長期固定金利の取り扱いが難しいので、住宅金融支援機構が担っています。
長期固定金利は様々なリスクがあるため、共同して行っている形となります。

フラット35は契約した瞬間から固定金利なので、毎年金利額が変動しても融資を始めた時の金利のままです。
ですので、今後の家計の支出としては組みやすいローンとなっています。

注意する点は、金利が申し込む金融機関によって異なることです。
さらに、申し込み時ではなく融資が始まる時期の金利となります。
分かりやすく説明すると、申し込みした日の金利が1%で融資が始まった日の金利が2%とするなら、融資が始まった2%の金利で返済していくこととなります。

そしてフラット35の融資限度額は、最低100万円で最高が8000万円となっています。
これは各家庭で異なりますが、住宅の建設費か購入額の10割と定められています。

借入の場合の審査には、土台や基礎の安全・住宅の耐久性などの技術基準が見られます。
民間の金融機関よりは、住宅金融支援機構が取り扱っているのでこの技術基準が少し厳しいものになっているでしょう。

フラット35Sとの違い

フラット35 メリット デメリット

フラット35にはもう一つ、フラット35Sというものがあります。
この二つの違いなのですが、フラット35の技術基準には断熱性などいくつかあります。

そしてフラット35の技術基準に加え、省エネルギー性・バリアフリー性・耐震性・可変性の4項目のどれかを取得する場合、一定の期間だけ金利を下がるのがフラット35Sです。

フラット35と35Sにはプランが二つあって、満たしている技術基準によってプランが異なります。
技術基準ついては、分譲など住宅購入の場合は不動産に確認できます。
物件検査なども有料で行っているので、加入前に検査してもらうと良いでしょう。

取り扱いの金融機関は?

フラット35 メリット デメリット

フラット35を取り扱う金融機関は多数あります。
都市銀行や地方銀行の他にも、信用金庫・労働金庫・証券会社でも取り扱いのある商品です。

ですが、新しく借入する場合頭金が10%以上か20%以上では、10%以上の方が支払いに負担はないでしょう。

頭金が現在10%以上の金融機関は以下です。

・住信SBIネット銀行
・アルヒ
・優良住宅ローン
・三井住友信託銀行
・みずほ銀行
・楽天銀行
・イオン銀行
・りそな銀行
・三井住友銀行

この9つの金融機関が、借入のしやすい銀行となっています。

フラット35は、金利に関してはどこの金融機関でも変わりありません。
その理由は、住宅金融支援機構が金利額を定めており、金融機関はその範囲の中で金利を設定する必要があります。
少しの金利差ですので、自分の口座がある金融機関で契約しても良いでしょう。

フラット35のメリット

フラット35 メリット デメリット

それでは、フラット35のメリットを二つご紹介します。
借入の時のメリットと返済の時のメリットを順番にご紹介しますので、どちらも住宅ローンを検討している方の参考になるでしょう。

借入の場合

ローンを借りる場合は、審査というものがありますよね。その審査では、ローンを借りる人の職業や勤務先・勤務年数や年収などが調べられます。

ですが、フラット35の審査は年収の返済負担額は決まっていますが勤続年数等は関係なくローンを組むことができます。
ですので、住宅ローンを借りる前に転勤・転職した人や個人事業主の方でも安心して借入ができます。
これが、数ある住宅ローンの中でもフラット35という最大の魅力となっているでしょう。

さらに、民間の金融機関などで発生してくるのが保証料です。
この保証料に関しても、フラット35はありません。また、保証人も不要ということもメリットです。

育休中や産休中の女性のみでも、借入が出来ることもメリットの1つです。
職場から復帰証明書が発行され、産休や育休取得前の収入で借入額を算出します。
ですが、条件として休職中にローンの支払いができますよという証明が必要になります。
これは、現金で証明しなければならないので、借入までに自己資金を貯めておく必要があるので注意しましょう。

返済の場合

上記でもご説明していますが、フラット35という商品は長期固定金利型住宅ローンという固定金利です。
返済する際に金利が上がることがないので、民間の住宅ローンよりも安心して長期的に返済できるでしょう。

さらに、毎月の返済とは別で借入した金額の一部か全額を返済する「繰り上げ返済」というものがあります。
この繰り上げ返済は通常手数料がかかってきますが、フラット35では手数料が無料というメリットがあります。

フラット35のデメリット

フラット35 メリット デメリット

次に、フラット35のデメリットをご紹介します。
ローンを組むうえで、メリットよりもデメリットをしっかりと調べて決める方も多いでしょう。
こちらも、借入の場合と返済の場合の二つに分けて解説します。

借入の場合

借入の場合ですが、審査基準が住宅金融支援機構の独自の基準になります。
そのため物件の検査がありますが、この検査が民間の住宅ローンよりも厳しくなります。
さらに、この物件検査は別で費用がかかるためデメリットといえるでしょう。

次に、民間の住宅ローンよりも金利が高くなることです。
長期固定金利型で金利の変動がないので、いっけんメリットだけのように思えますよね。

ですが、金利が変動する「変動金利型」や借入当初から一定期間のみ金利が固定される「当初固定金利型」よりも金利が高く設定されています。

もう一つは、もし団体信用生命保険に入るのであれば別で費用が発生する点です。
民間の住宅ローンでは保険料が金利に含まれていますが、フラット35では団体信用生命保険の加入が任意のため組み込まれていません。
ですので、もし団体信用生命保険に加入したければ保険料を金利とは別で支払う必要があります。

返済の場合

返済の場合は、世の中で金利が下がった場合でもフラット35の金利が固定されているので返済額が下がらないことです。
変動型では金利が下がれば返済額も下がりますよね。この上下の変動がないことがメリットにもなりますがデメリットでもあります。

もう一つのデメリットは、一部繰り上げ返済の最低返済額が高いことです。
一部繰り上げ返済とは、毎月の返済にプラスで決めた金額を返済する方法です。
最終の返済総額が少なくなるので、一部繰り上げ返済をする方は多いでしょう。

ですが、フラット35で一部繰り上げ返済をする場合は、ネット申し込みで最低10万からとなっています。
そして、金融機関で手続きすると最低でも100万円です。

民間の場合は最低1万円から設定ができるので、フラット35の一部繰り上げ返済はかなり高いでしょう。

どのような人に良い住宅ローンなのか

フラット35 メリット デメリット

フラット35のメリットデメリットをそれぞれご紹介しましたが、さらにどんな人に向いているのかも解説します。

メリットでも記載していますが、住宅ローンの固定金利が最大の目メリットです。ですので、長期でローンを組むんだ場合に金利の変動が気になる方に向いているでしょう。

また、民間の住宅ローンもそうですが申請の際に、勤務年数や収入などが審査で確認されます。
転職したばかりで勤務年数が短い方や、個人経営をしていて年収が不安定な人なども、フラット35で安心してローンを組むことができます。

さらに、住宅ローン(銀行系)では団体信用生命保険に加入が条件となっています。
ですが、フラット35では団体信用生命保険の加入は任意です。
病気などで体の悪い方や健康状態に不安がある人たちにも、フラット35という商品は良い住宅ローンとなるでしょう。

逆に、フラット35で住宅ローンを組まないほうが良い方もいます。
例えば、毎月のローンの支払いを重視している人です。
繰り上げ返済を積極的にしていこうと考えている人は、変動金利を利用して低金利の時に返済していく方が良いでしょう。

民間のローンで金利優遇されている人も、フラット35には向いていないでしょう。
金利優遇されている人は、その民間の住宅ローンを組む方がメリットになるでしょう。

このようにフラット35に限らず全ての住宅ローンには、メリットになる人とデメリットになる人がいます。
ですので、しっかりと見極めたうえでどの商品にするか決めることが最善です。

まとめ

以上、当記事ではフラット35のメリット・デメリットについて解説しましたが、理解していただけたでしょうか。

フラット35には下記のような多くのメリットがあり、新しく借り入れを検討している方にはおすすめできる商品です。

・金利が全期間で一定である
・繰り上げ返済の手数料がかからない
・勤務年数が少ない人向け
・年収が安定していない個人事業主向け
・産休・育休中の主婦のみでも組める
・どの金融機関でも金利に差がない

ですが、人によってはデメリットの方が多くなってしまう方もいるので、フラット35が自分にあっているかどうかをしっかりと判断し、自分に合っているのであればおすすめなので、ぜひ活用してみてください。

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