マイホームの購入を考えたときに、「どのような住宅ローンにしようか？」と悩んでいませんか？多額の金額を長期間かけて返済していく住宅ローンは、少しでも借入条件のよい住宅ローンを選びたいものです。
誰もが知っている住宅ローンの代表とも言えるフラット35は、公的機関となっている住宅金融支援機構が関与している安心感のある商品です。
しかし、数多くの種類があるため、どの商品がいいのか迷ってしまいます。
そこで、こちらではフラット35の特に金利を意識した借り方のポイントについて、ベストとなる方法を5つご紹介したいと思います。
住宅の購入を検討している方は、ぜひご覧になってください。

住宅金融支援機構のフラット35をご紹介

フラット35は返済期間が最長35年と定めている全期間固定金利型の住宅ローン。
住宅ローンの中では有名な商品となっており、どなたでも一度は耳にしている商品名ではないでしょうか？フラット35は、公的機関が関与している安心感と、民間の住宅ローン商品よりも審査が通りやすく、収入が少ない方や、個人事業主の方でも借りやすいことがメリットの住宅ローンです。
フラット35は、民間の金融機関が提供しにくい部分を補ってくれており、「全期間固定金利」「団信なしの住宅ローン」という大きな特徴を持っています。

住宅金融支援機構とは？

フラット35に関与している住宅金融支援機構とは、「住宅金融市場における安定的な資金供給を支援する」ために設けられました。
監督官庁となっているのは、国土交通省住宅局・財務省です。
政府系の金融機関には、日本政策投資銀行、国際協力銀行、日本政策金融公庫、沖縄振興開発金融公、住宅金融公庫などがあります。
その「住宅金融公庫」の業務を継承した独立行政法人として、住宅金融支援機構は2007年4月1日に発足したのです。

独立行政法人とは？

住宅金融支援機構は、独立行政法人となっています。
独立行政法人とは、「国民生活や社会経済の安定を担う事業について、民間に任せると実施されない恐れのある事業を独占的に行う」というために作られた法人のことをさしています。
独立行政法人と名前はついていますが、完璧に独立しているわけではなく、監督官庁によって経営計画の策定や業務の運用がチェックされているのです。
結局は、「全期間固定金利」「団信なしの住宅ローン」提供する、住宅ローンを借りやすくする住宅ローン専門の金融機関ということにになるでしょう。

フラット35を直接販売しない住宅金融支援機構

フラット35は、住宅金融支援機構が関与している住宅ローンですが、販売は住宅金融支援機構が行っていません。
銀行やノンバンクを介してフラット35を代理販売しているのです。
フラット35を取り扱っている金融機関は、2019年9月時点で、326社にも及んでいます。

フラット35の金利は変わらない

民間の金融機関によって、ローンの金利は違ってきますが、フラット35は全て同じ金利で提供されます。
これは、ベースに住宅金融支援機構が関与しているからと言えます。
2019年9月現在　フラット35の金利情報（年利）
フラット35（返済期間：21年以上35年以下）　1.110％～1.870％※
フラット20（返済期間：15年以上20年以下）　1.050％～1.810％※
※融資率9割以下、新機構団信付

フラット35の種類について

フラット35は、種類が多く多彩なバリエーションの商品が用意されています。
毎年消えてしまう商品や加わる商品があることから、時代に合わせた商品提供に駆使しているとも言えます。実際に、フラット35にはどのような商品があるのかみていきます。

フラット35

一般的な基本となるフラット35。
最長35年、返済終了までの固定金利となっています。
保証人不要、繰上返済手数料は不要です。

フラット20

返済期間が15年以上20年以下の借入期間を選択するフラット20。
フラット35よりも低金利であることが特徴です。

フラット35（リフォーム一体型）

中古住宅を購入しリフォームする場合に対象となるフラット35。
中古住宅の資金とリフォーム工事の資金をまとめて借入れることができます。

フラット35リノベ

中古住宅を購入して性能向上のためにリフォームを行う場合、もしくは住宅事業者によって性能向上された中古住宅を購入する場合に利用できるフラット35リノベです。
こちらは、フラット35（リフォーム一体型）よりも低金利となっています。

金利引継特約付きフラット35

フラット35で返済している方で、その返済している長期優良住宅の売却するにあたって、住宅を購入する方に、フラット35の債務をそのまま引き継ぐことができます。

フラット50

長期優良住宅を対象として、最長50年の借り入れができるフラット50。
フラット35よりも長く借入ができます。

フラット35（保証型）

もしも、住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合、住宅杞憂支援機構が保険をつけて、金融機関にたいして損害を保証するフラット35（保証型）です。
民間の金融機関の販売となり、金利は通常のフラット35のように同じではありません。
銀行ごとに違う金利となっています。

フラット35S

省エネルギー性、耐震性に優れた質の高い住宅を購入する場合に利用できるフラット35Sです。
借入金利を一定期間下がることができる制度となっています。

フラット35子育て支援型・地域活性化型

若年子育て世帯の住宅取得、親と同居などの住宅取得のときに利用できます。
子育て支援型は、子育て支援に積極的な地方団体のマイホーム取得者に対する財政的支援とセットで、借入金利を年0.25%引き下げることができる制度です。

家賃返済時特約付きフラット35

返済に困ったとき、一定の条件を満たせば、返済方法変更の特例によって償還期間の延長、返済額を軽減できる制度です。

このように、フラット35には状況や条件によって、数多くのフラット35が提供されています。
次に、この記事で一番の重要となる金利を意識したフラット35の借り方のポイントについて見ていきたいと思います。

ポイント1：フラット35は融資率9割以下で借りることがおすすめ

融資率9割以下でフラット35を借りることを目標にしてください。
「融資率9割＝頭金1割以上」ということになります。
頭金を1割以上支払うことで、返済する金利は0.44%も違ってきてしまいます。
0.44%というと、小さく思えるかもしれませんが、高額となる住宅ローンの場合だと、返済金額に大きく影響が出てしまいます。
【2019年9月現在　フラット35の金利情報（年利）】
フラット35（返済期間：21年以上35年以下）　1.110％～1.870％※
フラット20（返済期間：15年以上20年以下）　1.050％～1.810％※
※融資率9割以下、新機構団信付
フラット35を利用するときには、住宅購入価格の1割を貯めてから購入することをおすすめします。

ポイント2：フラット35は20年以下に注目

返済期間を35年から20年以下におさえることで、金利は0.06%ほど低くなります。
35年を20年に変えるのは用意ではありませんが、繰り上げ返済の検討をしているのなら、始めから返済期間を20年以下におさえるほうがおすすめです。
たとえ0.06%の金利であっても、総返済額に対して数十万円もの負担となってしますのです。

【2019年9月現在　フラット35の金利情報（年利）】
フラット35（返済期間：21年以上35年以下）　1.110％～1.870％※
フラット20（返済期間：15年以上20年以下）　1.050％～1.810％※
※融資率9割以下、新機構団信付

ポイント3：フラット35で団信は必要なのか？

フラット35では、「団信をつけるか？つけないか？」を選択することができますが、もしも団信をつけてしまった場合には、民間銀行の住宅ローンと返済額が変わらなくなってしまいます。
フラット35で団信をつけた場合には、団信特約料が発生します。
また、団信を外しているから、低金利なのであって団信をつけてしまったら、民間の金融機関の全期間固定金利の方が、良い条件となってしまうかも知れません。

ポイント4：フラット35Sがおすすめなわけとは？

フラット35の中には、数多くの商品が提供されていますが、その中で一番おすすめなのは、「フラット35S」と言えるのではないでしょうか？省エネルギー性、耐震性に優れた質の高い住宅を購入する場合に利用できる「フラット35S」は、借入金利を一定期間下がることができるのです。

【フラット35Sの金利優遇（2019年9月時点）】
金利Aプラン：当初10年間を▲年0.25％引き下げ
金利Bプラン：当初5年間を▲年0.25％引き下げ

金利A・金利Bを選ぶのには、購入する住宅の技術基準のレベルで違ってきます。
より高い技術の基準を満たしているのならば、金利Aを利用することができます。

ポイント5：フラット35をでは事務手数料も考慮に

フラット35の金利を意識した借入方法をご紹介してきましたが、フラット35の金利は金融機関によって変わることはありません。
ですから、金利以外の事務手数料に注目してみたいと思います。
事務手数料は銀行が自主的に決めるために、銀行によっての違いがでてくるのです。

【2019年9月時点】
住信SBIネット銀行フラット35　→　事務手数料2.0％（税別）
ARUHIフラット35　→　事務手数料2.0％（税別）
楽天銀行フラット35　→　事務手数料1.0％（税別）※楽天銀行口座を返済口座に設定

3つの銀行を比べてみると、事務手数料が1%ほど安く利用できる銀行があるのがわかります。
このように、事務手数料の安くしてくれる銀行でフラット35を利用すれば、費用が安くおさえられることになるでしょう。

フラット35の注意点！借りた後にも金利を確認

最後に、注意点としてひとつあげておきます。
フラット35で借りたら、あとは返済するだけだと思ってはいけないということです。
フラット35は、フラット35からフラット35の借り換えが可能となります。
借り換えが可能ということは、10年前の高い金利から、今の安い金利への移行ができるということです。
ですから、10年前の高い金利で返済している方は、一刻も早く借り換えることをおすすめします。
借り換えの場合、気になるのが諸費用ですが、金利差が0.5%以上あれば借り換えをした方がメリットがでてきます。
借りっぱなしにすることなく、金利差が0.5%であるかをチェックするようにしてください。

【10年前と現在のフラット35金利比較】
10年前の「平成20年9月」のフラット35金利：2.760％～3.710%
現在のフレット35金利：1.110％～1.870％

まとめ

住宅ローンで有名なフラット35についてのご紹介を始めとして、フラット35の種類、金利を意識した借り方のポイント、フラット35の注意点をまとめてみました。
フラット35の金利はどの金融機関を利用しても変わることはありませんが、フラット35の種類によって金利が変わる場合があります。
さらに銀行によって事務手数料が異なりますので、その部分を見ることで、有利となるフラット35のポイントが掴めるはずです。
また、フラット35は、フラット35同士の借り換えをすることが出来るので、高金利で借り入れていたのなら、低金利の商品を借り換えることをおすすめします。
長い返済期間となっているフラット35なのですから、お得な金利や条件で無理のない返済を心がけてください。