不動産投資型クラウドファンディングの仕組みとは?抱えるリスクとおすすめ3サイト

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不動産投資で安定した収益を得たいけど元手がない…
不動産投資に興味はあるけど頭金でまとまったお金を支払う事が出来ない…

そんな悩みを抱えている方におすすめなのが、最近高い注目を集めている不動産投資型クラウドファンディングです。

運用会社が一般投資家から小口でお金を集めるスタイルが世界的に注目を集めているクラウドファンディングですが、それの不動産投資に特化したものが不動産投資型クラウドファンディングと通称して呼ばれており、最近日本でも投資商品として高い注目を集めています。

この記事では不動産投資型クラウドファンディングに興味がある方は絶対に知っておくべき基礎知識から、メリットやリスク、利用すべきおすすめサイトを紹介していきたいと思います。不動産投資に興味がある方は特に注目です!

不動産投資型クラウドファンディングとは

インターネットを通じて多数の出資者から小口の資金を調達する事が出来るクラウドファンディング。その中でも最近特に投資商品として高い人気を誇っているのが不動産投資型です。

一体どのような仕組みや特徴があるのか、投資する際のメリットについて解説していきたいと思います。

仕組み

不動産投資型クラウドファンディングとは、一般の投資家から小口の資金を募り、集まった資金を利用して運用会社が不動産を取得し運用を行っていくというものです。

運用会社が投資家から集めた資金で購入した物件を、その後の賃貸経営や売却などで得た利益を投資家に還元していくというもの。少額1万円から投資する事が可能であるというメリットがあり、4%前後のリターンを期待できるというのが一般的な相場です。

1年間などの短期間で売却する事が多く、短い期間で利益を出す事が出来るのが人気の秘訣であると言われています。

不動産投資型クラウドファンディングの最大手であるクリアルで都心のワンルームマンションの募集を開始した場合、秒速で売り切れた事で話題になりました。賃貸収入を原資とした収入がほぼ確実に見込める点と、認可保育所のクラウドファンディングなども行われていますので、自分の不動産投資が社会の役に立っているという充足感を得る事も出来るのが人気の秘訣であるとも言われています。

少額投資が可能

個人で不動産投資を行おうと考えたら莫大な元手が必要になりますよね。不動産を購入する為の頭金であったり、ローンを組んでも月々の返済が大変です。複数人で不動産投資を行おうとしても物件の管理や分配率を決めるのが大変ですし、決めないと後で面倒な事にも成りかねません。

不動産投資型クラウドファンディングは最低投資額1万円から出資が可能です。一般的な不動産投資は融資を受けて数百万円から数千万円の資金を用意しなければいけないという事を考えれば、少額から投資できるというのは有り難いですよね。

多くの資金を用意できる訳ではないが不動産投資に興味があるという方は不動産投資型クラウドファンディングであれば最低1万円から始められますので、少額で手軽に始められる投資であると言えるでしょう。

管理コストが不要

不動産投資型クラウドファンディングで購入し管理する不動産の多くは、マンションやアパードなどの住居不動産が一般的です。このような1つの不動産を多くの人で共同出資して管理する訳ですが、気になってくるのは管理コストです。

一般的な不動産投資の場合は、修繕・入居者管理・募集などに多額のコストがかかり、非常に面倒臭いというのが実情です。しかし不動産投資型クラウドファンディングであれば、事業者に全てを任せられる事が出来る為に管理コストが不要。手軽な気持ちで始める事が出来ます。

損失保全されるケースが多い

不動産投資型クラウドファンディングを行っている事業者の中には、優先劣後スキームを用意している会社が多くあります。どういう事なのか簡単に説明すると、『投資額に対する損失が発生した場合その損失を負担します』という仕組みの事です。

例えば不動産投資型クラウドファンディングの最大手であるクリアルの場合、案件によって異なりますが大体10%まで優先劣後スキームを採用しています。つまり、1億円の不動産投資型クラウドファンディングを組成して投資したとします。運用終了後に9000万円まで価値が落ちてしまっていた場合、投資家は1000万円の損失を出した事になりますよね。

しかし、この場合も10%まで優先劣後スキームがありますので投資家に損失は発生しません。価値が下がった分の10%は運営元が負う事になりますので、投資家は損をしないという訳です。

個人で不動産を購入して運用を行っていた場合は、不動産の価値が落ちた場合の負債は全て自分自身で負う事になります。1億円で購入したものが9000万円になれば1000万円の損失の全ては自分自身に降りかかります。しかし不動産投資型クラウドファンディングであれば、このような不足の事態であっても投資リスクを回避する事ができるという訳です。

ソーシャルレンディングとの違い

これまでクラウドファンディング投資で主流だったのはソーシャルレンディングです。小口の資金を投資家から集めて出資を行うという点で、ソーシャルレンディングと不動産投資型クラウドファンディングは似ているように感じますが、その中身は実は全く違います

どのような点で違いがあるのかを以下の項目で説明していきましょう。

情報が明確であるかどうか

最大の違いは投資先の情報が明確であるか否かです。ソーシャルレンディングの場合、融資先の事業者名・運営対象となる不動産・担保となる不動産情報は貸金業法により明らかにされません。投資先がどこでどのような運営を行っているのか全く分からない状態で出資をしなければならないのがソーシャルレンディングです。

しかし不動産投資型クラウドファンディングの場合は、投資先の物件情報を詳細に記載しています。投資先情報を明確に開示しているか否かが大きな違いであると言えるでしょう。

開示されている主な物件情報は以下のようなものです。

  • 住所
  • 面積
  • 建物構造
  • 築年数
  • 運営方法

このような情報を詳細に開示しており、どこでどのように運営を行っていく物件なのかを投資前に把握する事が出来ます。築年数や住所などから資産価値を推し量ることができるので、その案件が投資先として妥当なのか否かを判断する事が可能です。

ホテル運用の不動産投資の場合であっても、ホテルの経営状態や投資基準のポイントなどを運用会社が公開していますので、こちらも投資先として適切か否かを事前に判断する事が可能です。

ソーシャルレンディングへの出資は投資先を知らないという観点がメリットとして働く場合もありますが、やはり投資先がどこで何をしているのかは出資者としては把握しておきたいものですよね。ソーシャルレンディングのリスクの一つを不動産投資型クラウドファンディングで解消していると言えます。

スキームの違い

そもそもなぜ上記のような情報開示に違いが出るのかを説明していきましょう。最大の理由はスキームが異なるからです。

ソーシャルレンディングは貸金業法と金融商品取引法に基づいて投資を行います。資金調達の目的で事業運営なのであれば、融資を行う部分は貸金業法であり、ファンドの募集取扱は金融商品取引法による規制を必ず受けます。

しかし不動産投資型クラウドファンディングの場合は、必ずしも上記のようなスキームに当てはまるという訳ではありません。現在の法律では、不動産投資型クラウドファンディングに当てはまる法的スキームがないのが現状です。

不動産投資型クラウドファンディングのリスク

不動産投資でありながら少額から参加する事が可能であり、管理コストもかからず、損失保全されるケースも多い不動産投資型クラウドファンディングですが、投資である以上リスクは付き物です。

不動産投資型クラウドファンディングで想定されるリスクを以下で説明していきましょう。

レバレッジ効果

通常の不動産投資と不動産投資型クラウドファンディングの大きな違いはレバレッジ効果が期待できるかできないかという点です。

通常の不動産投資の場合、自分が今持っている現金のみで物件を一括購入する訳ではなく、投資用ローンや融資などを利用して物件を購入しますよね。つまり、他人の資金を利用して物件を購入し、そこから利益を生み出す訳ですから、自分が持っている現金だけで投資を行うよりも効率的に大きなリターンを得る事が可能です。

不動産価値の変動は他の投資対象と比較すると緩やかで、かつ担保としても設定できるので、融資する側の金融機関はリスクが少ないです。その為、多くの金融機関が不動産投資用のローンを用意しています。

しかし、現状では不動産投資型クラウドファンディングに融資する金融機関はありません。もちろん用途を選ばないローンなどであればそれを投資に回す事は可能ですが、金利が高く借りられる現金も上限が少ない場合が多いので、通常の不動産投資のように大きく出資を行う事は出来ません。

色々な金融機関から多額の資金を獲得し、短期間で多額の不労所得を得ようと考えている方は不動産投資型クラウドファンディングはレバレッジ効果が薄いのでオススメできません。自己資金を使ってコツコツと毎月の金利収入を増やそうと考えている方、リスクヘッジの分散投資先の一つの候補として考えている方向けの投資です。

元本割れ

不動産投資ですから元本割れのリスクは常に付き纏います。上記で優先劣後スキームを採用している会社であればある程度の損失は補償してくれると説明しましたが、それも上限があります。不動産相場が一斉に大暴落を起こし、保有している不動産の価値が半分になれば大損します。

また、不動産投資型クラウドファンディングは色々な投資家が少しずつ小口で出資するものなので、投資家への急な返済が必要になり、事業者が慌てて保有している不動産を売却して買い叩かれる事も想定しておかなければなりません。

このような元本割れリスクのある不動産への投資を避けるには、自分で投資物件を現地で下見したり、物件を見定める力を養っておく必要があります。

不動産投資に特化したおすすめクラウドファンディングサイト

多少なりともリスクはあるものの、それを差し引いても不動産投資型クラウドファンディングは魅力的な投資商品の1つです。ここからは、不動産投資に特化したクラウドファンディングサイトの中でも特に注目すべき3つのサイトを紹介していきたいと思います。

クリアル

公式サイト:https://creal.jp/

不動産投資の煩わしい契約実務や不動産管理の全てをインターネット上で簡略化し、不動産投資における必要情報を明確(クリア)に本物(リアル)な不動産投資を実現した、最もおすすめしたい不動産投資特化型のクラウドファンディングサイトがCREAL(クリアル)です。

最大の魅力は大きく分けて以下の3点となっています。

  1. クリアな物件情報
  2. 少額投資が可能
  3. 信頼の置ける実績

不動産投資において最も重要な判断基準となるのは物件情報です。物件の所在地・立地環境はもちろん、データ画像や動画を用いて投資物件の詳細情報が開示されています。

更に1口1万円からの少額投資が可能で、無料で専用口座を開設する事が可能なので、今まで投資なんて1回もやった事がないという方でも安心して利用する事が出来ます。

クリアルの運営会社である株式会社ブリッジ・シー・キャピタルは、 運用資産残高約300億円の不動産アセットマネジメント会社です。不動産投資実績で成果を残している人達が選別した資産価値の高い物件のみが掲載されていますので、初心者でも安心して利用する事が可能です。

出典元:https://creal.jp/simulations/24

募集ファンド詳細をチェックすると、いかにクリアで本物の投資物件情報のみを掲載しているかが良く分かります。運用シミュレーションがありますので、幾ら投資するとどれ位の利益を得る事が出来るかを教えてくれるのも有り難い所。

更に、募集している投資ファンドが目指しているものや投資ポイントなどを明確に伝えてくれていますので、社会にどのように貢献している物件なのか、どれ位の資産価値がある物件なのかをテキストを読むだけで判断する事が可能です。

画像や動画も多く掲載されていますので、遠くの場所で実際に見に行く事が出来ない場所であってもイメージを掴む事が可能です。

ファンタスファンディング

公式サイト:https://www.fantas-funding.com/

社会問題になっている空き家を再生し、投資用不動産として再生する事業で多くの投資家の方が利用しているのがファンタスファンディングです。

空き家再生ファンドが今は中心になっていますが、新築マンション物件の開発や中古ワンルームマンションなども今後組み入れていくと発表しています。

1口1万円の少額投資から利用する事が可能で、最短3ヶ月の短期不動産投資も行っています。賃貸または売却からの収益に基づいた配当金の分配を行います。

特筆すべき点は元本の安全性です。投資家は優先出資者としてファンタスファンディングと匿名組合契約を締結し、出資金を払います。劣後出資やファンタスファンディングが払い、出資金合計額に運用資産を取得し、その運用資産から得られた利益を投資家に分配します。

運用資産の評価額が下落した場合、まずは劣後出資者であるファンタスファンディングが負担します。劣後出資者の元本全額を持って補填できない場合のみ、投資家の元本が減少していきますが、不動産評価額が運用開始時評価額の2割~3割程度下落しなければ投資家の元本に変動はありません

つまり20%~30%の下落までは損失補償をしてくれるという事になりますので、とにかく損をするリスクを負いたくないと考えている方にとっては、気軽に始められるのではないでしょうか。

オーナーズブック

公式サイト:https://www.ownersbook.jp/

オーナーズブックは都内を中心とした物件を取り扱っており、少数精鋭のスタッフが業務にあたり自社内プラットフォームを構築し運用を行っている事で仲介手数料の大幅カットに成功。高い手数料形態を解決し、同業他社の中でも手数料はかなり安い事で知られています

不動産投資のプロが選定した安全性の高い案件のみを提供していますが、確実な利益が見込める一方で、利回りは比較的安い傾向にあります。しかし、投資した物件が早期売却できた場合あんどに関しては、+αのリターンが分配されるケースもありますので、それを狙った投資を行ってみるのも良いかもしれません。

投資タイプは自分自身のリスク許容度に応じて選択する事が可能です。シニアローンとしての貸付、エクイティ投資等も用意しており、個々の投資家のリスク許容度に応じて投資タイプを選択する事が可能なので、自分自身の資産と相談して決める事が可能です。

まとめ

良い不動産案件は秒速で売り切れると言われている不動産投資型クラウドファンディングは、今はまだ案件が少ないのが現状ですが、少しずつ案件や出資金額の総額が増えてきており、活発になる気配を見せている今最も注目されている投資商品です。

不動産投資に興味があるという方でも、予め多くの資金を用意しなければならないという事で足踏みしていた方も多いでしょう。空き家の再生や保育所設置など、社会貢献性の高いプロジェクトがある事でも知られていて、共同ではありますが自分が出資しているビルや不動産を多く持つというのは気持ちが良いものですよ!

貯金をする変わりに毎月コツコツと出資していき、投資額を増やしていくという人が多いようです。人気不動産は秒速売り切れが当たり前となっていますので、これから更に需要が拡大していくであろう不動産投資型クラウドファンディングに目を付けておくのであれば今かもしれません!

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