空き家をお持ちでもきちんと有効活用していますか？
例えば親から譲り受けた空き家を有効活用しないで維持だけしているのであれば、資金調達の観点から言っても非常に無駄なことをしています。

近年、空き家の件数は日本全国で増加傾向にあります。
管理が不十分な物件も多く、防犯上の問題や倒壊のリスクなどが社会問題化してきています。
このような現状に、国は空き家に対する規制措置を行うとともに、正しい管理や活用方法を呼びかけています。

だからと言って、空き家の有効活用方法が分からないというのが現実でしょう。

そこで、本記事では空き家の問題に悩んでいる方に向けて空き家の具体的な活用方法や空き家に関連する助成金や補助金制度について解説するので、ぜひ参考にしてください。

空き家対策の今

まずは、空き家をお持ちの方はどの様な対策を行っているのでしょうか。

平成27年に「空家対策特別措置法（空家等対策の推進に関する特別措置法）」というものが施行されました。
これは、老朽化した住宅が近隣住民及び周辺環境に与える影響を考慮することを目的に作られた法律です。

老朽化が進んでしまって空き家になった住宅は、倒壊や崩落、害虫、悪臭など様々なリスクがでてきます。

そしえ、空家対策特別措置法の施行により、市町村は「立ち入り調査」や「固定資産税に関する個人情報の閲覧」が可能となり、「空家認定」を行うこととなります。

また、特に早急な対応が求められる物件は「特定空家」と指定し、相応の処分を課すことも可能となりました。
特定空家に指定されてしまうと、固定資産税の優遇対象外となってしまい、金銭的にも非常に損をしてしまうため、空き家ケースもあるため、空き家の活用を考えるオーナーが増えてきたのが現状です。

空き家の4つの活用方法

空き家を現状維持しているだけでは税金などがかかり、無駄な費用ばかりかかってしまいます。
そこで、放置されている空き家を活用することで金銭的にも損をしないでしょう。

具体的な空き家の活用方法としては下記の4つが挙げられます。

・賃貸物件として再利用
・住宅管理サービスで現状維持
・売却
・リフォーム

これらの活用方法をひとつひとつ見ていきましょう。

賃貸物件として再利用

空き家の活用方法としては一番使われているのが、この「賃貸物件として再利用」ではないでしょうか。
立地や設備によっては借り手が付かない問題もありますが、コストを抑えたリフォームを行うことにより、物件の価値を上げて借り手を募っているオーナーもいます。

住宅管理サービスを使う

空家対策特別措置法が施行されたことで急速に増加しているのが「住宅管理サービス」です。
「空き家を使う予定はないが、手放したくはない」というオーナーにとっては、安心のサービスでしょう。
しかし、サービス利用料とともに、固定資産税等の維持費も負担となりるので、きちんと資金計画を立てる必要があります。

空き家の売却

空き家を全く使わずに維持だけをしている場合は、物件の売却を視野に入れても良いでしょう。
空き家は所有しているだけで維持費が発生し続けるので、早い決断が無駄なコストを発生させないかもしれません。

立地や設備によっては想定していた金額よりも下がってしまうこともありますが、空き家を活用せずに毎年税金などを支払っているだけの状態であれば、空き家の売却もおすすめです。

住みやすい家にリフォーム

老朽化した空き家をリフォームし、自宅や別荘として活用するオーナーもいます。
自身が住みやすい家にリフォームしてしまえば、マイホームとしても活用できますし、維持費も無駄な出費ではなくなるでしょう。
また、自身が住むためでなくとも、賃貸として貸し出す・売却することを前提としたリフォームも増えてきています。
空き家の老朽化が進み、自分でも住みづらい家にだったりする場合は賃貸物件として出したとしても借り手が付かない事が考えられるので、最低限のリフォームは視野に入れておきましょう。

空き家の活用で手に入る３つの補助金

政府は近年増加する空き家を有効活用することで国内経済の発展すると考えており、空き家に対する様々な補助金を支給しています。

空き家に対する補助金として下記の３つがあります。

・家賃低廉化支援
・改修工事費支援制度
・空き家解体補助金制度

そこで、空き家の活用にお困りの方へ向けて空き家の活用に使える補助金について紹介していきましょう。

家賃低廉化支援

「家賃低廉化補助制度」は、低所得者の受け入れ物件を提供するオーナーに対して、1戸につき「月額最大4万円」を補助金として供出する助成金制度です。

原則、最長10年間と定められているため、オーナーの長期安定的な利益確保に繋がります。

一般的に低所得者は滞納されてしまうリスクが高く、賃貸物件の入居者としては受け入れづらいでしょう。
しかし、同制度はオーナーが直接補助金を受け取ることができるため、収益確保が可能です。

また、家賃低廉化補助制度を適用するためには、「住宅セーフティネット制度」が要求する基準を満たすものではなくてはなりません。

住宅セーフティネット制度とは？
平成２９年４月に公布された住宅セーフティネット法の改正法が同年１０月２５日に施行され、高齢者、低額所得者、子育て世帯等の住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度など、民間賃貸住宅や空き家を活用した制度のこと。

建築物に求められる条件
建物に対して以下の基準が要求されています。
ただし、同制度は自治体による供給促進計画の影響を受けるため、地域によって差が出てくるかもしれません。

■住宅セーフティネットの「建物」に対する条件

・床面積が25㎡以上であること
・一定の耐震性能を有すること
・建築基準法・消防法違反がないこと
・家賃が近隣物件と比べて高すぎないこと

■入居者に求められる条件
また、同制度を利用する場合、入居者の属性についても制限が加わります。
制度の形骸化を防ぐための措置であり、名目上の「セーフティ物件」といった経営スタイルは認められません。

■住宅セーフティネットの「入居者」に対する条件

・物件を低額所得者などの要配慮者専用住宅にすること
・原則公募による募集。抽選など公正な方法で入居付けを行うこと
・暴力団関係者などの反社会勢力を受け入れないこと
・入居者の所得が「低額所得」であること

改修工事費支援制度

住宅確保要配慮者専用賃貸改修事業とは、お持ちの空き家やアパートを低額所得者や高齢者・障碍者（要配慮者）向けに改修する際に、オーナーに対して「1戸あたり最大100万円」補助金を支給する制度です。

使っていない空き家や需要の低下が見込まれる賃貸物件を、改正住宅セーフティネット法が要請する「要配慮者専用住宅」とすることで、従来入居付けが難しかった低額所得者などを救済する目的で作られました。

■適用するための条件
・対象物件を要配慮者向け賃貸住宅制度への登録物件とすること
・実施する工事内容が改正セーフティネット法の求める基準を満たすこと

要件を満たすために上記の2つの条件が定められています。

これだけでは、実際に必要な基準が分かりづらいため、簡単に解説しましょう。

■登録に必要な基準
「要配慮者向け賃貸住宅の登録制度」とは、対象物件が要配慮者の入居を拒まない住宅であることを、地方自治体などに登録する制度です。

改正住宅セーフティネット法に伴うほぼ全ての補助制度の前提となっている条件であり、登録には主に以下の条件が定められています。

・要配慮者向け賃貸住宅の登録制度の主な登録基準
・一定の広さの居住面積が確保されていること
・一定の耐震性能を有していること
・消防法や建築基準法に違反しないものであること
・要配慮者の入居を不当に制限しないものであること
・近隣の物件と比べて家賃が高すぎないこと

空き家解体補助金制度

空き家の解体を行う際にら実際にかかった費用の一部を補助する制度です。
全国の制度ではないので、自治体によって支給額は異なってきます。
また、条件も自治体によって異なるため、利用を考える際には最新の情報を確認する必要があります。

りませんので、支給額は自治体によって様々です。また、工事の対象や導入条件等も各自治体で異なりますので、注意が必要です。

■補助金額
空き家解体補助金制度の金額は、「50万円～100万円」が相場です。

また、「工事費用のうち1/3」といった様に、一定割合において補助額を算出されます。
また、「上限額」を限度に支給すると定められているので注意してください。

もちろん、自治体ごとに支給割合や上限額は異なるので、同じ地域であっても年度や時期によって変動する可能性もあるので、空き家のある自治体にて調べるようにしてください。

空き家の解体をお考えの際は、補助金制度の確認をオススメします。

まとめ

以上、空き家の4つの有効活用方法と空き家活用に使える補助金制度について紹介しました。

空き家の有効活用としては

・賃貸物件として再利用
・住宅管理サービスで現状維持
・売却
・リフォーム

などの4つが考えられますが、どの方法も空き家を活用していないのであれば有効な方法となってくるので、空き家を無駄なく活用するようにしましょう。

また、空き家の活用に使える補助金としては

・家賃低廉化支援
・改修工事費支援制度
・空き家解体補助金制度

があるので、解体を考えているにしろ、リフォームを考えているにしても補助金が出る可能性があるので、是非活用してみてください。

空き家をそのままの状態で維持していると、老朽化が進み「特定空家」として指定されてしまうかもしれません。
「特定空家」に指定されてしまうと、固定資産税の優遇対象外になってしまうなど、資金面で非常に不利な状態になってしまい、無駄な資金が掛かり損をしてしまうため、「特定空家」に指定されない様に注意しましょう。